[多倫多置業大全]

與大家分享加拿大房屋知識、地產知識的信息~

地產經紀須知：
多倫多地產經紀公司是怎麼回事，怎樣才能成為地產經紀？ #31

精選話題：
1. 多倫多買房分幾步？#28
2. 多倫多買房檢查什麼？#29
3. 多倫多賣房維護清單Checklist #30
4. 什麼是房產轉讓合同？與房產買賣合同有什麼不同？ #33
5.《房產買賣合同》你弄明白了嗎？ #36

時訊：
溫哥華地產強勢反攻，多倫多房價的下一次大漲還會遠嗎？#35

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多倫多期房怎麼買？購買時有什麼注意事項？


多倫多房市連年看漲，多倫多的期房市場也打得火熱，不僅因為期房價格便宜，更因為其便於管理，升值潛力大，而成為自住投資的最佳選擇。今天嘉德小編將為大家介紹多倫多期房怎麼買，購買期房時有什麼注意事項。希望對大家有所幫助。



很多買房人到多倫多沒多久，對多倫多的了解很少，哪裡將要建期房？將建多少戶？開發商是誰？價錢是多少？戶型是什麼樣？什麼時候簽約？什麼時候交房？等等很多問題並不了解。這時勢必就需要找到一個專業的地產經紀來咨詢。然而咨詢了經紀以後很多經紀都說買家心儀的樓盤他拿不到，或者幹脆就說賣光了，也有經紀說通過他就肯定可以拿得到。買家就會產生疑惑，為什麼同一個樓盤，有的經紀就說有，有的經紀就說拿不到呢？

其實原因很簡單，很多開發商在賣期房時並不會選擇公開發售，而是一些有長期合作的地產公司以代理的身份幫助開發商來賣房。只有這些代理會拿到這個樓盤的單位。所以如果你的地產經紀不是這些代理地產公司的員工就基本拿不到這個樓盤的單位。

期房從開始宣傳到真正的預售日期會有不短的時間，如果買家對某個樓盤感興趣最好要提前做好准備。例如提前找到可代理這個樓盤的經紀，提前了解好價格和大致戶型，准備好定金和第一次的首付，等等。

購買期房時買家都需要填寫一份購買意向單，按照購買意願順序填寫一些單位。代理地產公司和開發商會按照買家交購買意向單的早晚來分配戶型。所以如果你對某個期房的其中一個單位勢在必得的話一定要盡早交購買意向單。

另外在跟開發商正式簽約後的10天內買家一般都可以選擇解除合同，而不會產生損失。

購買期房時也有些注意事項，嘉德小編在這裡也跟大家簡單分享一下：

交房日及入住日
受到大樓建造工程延誤或政府部門審批的拖延，開發商往往會推遲交房時間。因此，在購買樓花時，大家應通過自己的地產經紀詢問開發商，該樓盤潛在的交房延誤時間。

樓盤宣傳材料 vs 實際樓盤
開發商在推出新樓盤時制作的精美圖冊，將公寓最美的一面通過透視圖呈現。高清的大樓建築圖和360度全景畫面往往會讓潛在買家一見傾心，下出購買決定。然而，這些呈現在買家眼前的圖紙與圖冊，往往只代表了開發商對大樓結構的可能性的認可，實際樓盤與圖冊仍然有一定區別。因此，嘉德提醒大家，在正式與開發商簽署購房合同前，應詢問售樓處人員，在公寓落成時所有可能改變的地方，包括戶型、大樓設施、停車位等。如果決定購買期房單元，則應通過自己的地產經紀，去了解該樓盤附近現有的及正在規劃興建的大樓，在日後是否會有阻擋所購買單位視野的情況出現。

對空間及修飾的期望
不少的買家對在建公寓都有很高的期望，而在在公寓正式落成時，買家常會發現實際公寓與他們想象不一樣，如空間大小不一樣，家具擺放不下，或者是天花板的高度從底層地板算起等。而這種情況的發生，很多時候是因為買家誤以為所購買期房的單元與銷售中心樣板房所展示是一致的，然而樣板房並非根據真實的單元而建，而且常因設置了特殊的燈光、配備了公寓專用的家具、特殊的天花板，及配套升級裝修材料及裝飾的緣故，使得公寓顯得更具空間感及更好看。因此，嘉德提醒大家，在簽署購房合同前，要先仔細了解公寓配置及與樣板房的差異。

過戶費用
在期房過戶時，買家需要支付額外的費用，包括最後一筆的樓盤開發費、新電器用具稅、水電連接費用、儀表安裝費和其他雜費等。費用的項目多少及費用大小根據樓盤而定，因此嘉德建議大家，在購房時應聘請有期房交易經驗的專業房產律師，並在簽約後的10天冷靜期內，將購房合同及期房文件交給律師審閱，查看期房交接時會產生的任何費用，避免在期房交接時陷入財務漩渦。並且通過自己的地產經紀詢問開發商，交房時會產生的費用及為爭取到征收費用的上限。

希望能對您有所幫助！

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在加拿大貸款買房之後，沒按時還貸會怎麼樣？


我們在買房時一般都需要貸款，通常大家都會按期還貸，但是如果沒有按時還貸會怎樣呢？嘉德小編想借這個機會和大家分享貸款斷供之後房主應該怎麼處理來最大化保護自己的利益。



按揭貸款斷供 銀行收屋的步驟

首先，我們要明白一個道理，就是我們借了銀行的錢，這個錢每一天都會產生利息，而銀行收不到客戶的還款，每一天也會產生費用。一旦銀行應有的收入不能保證，它是不會輕易免除客戶的欠款的，而這個欠款會每一天都在增加，並且以復利增長。

每一個銀行、每一個省份的處理程序略有不同，但是安省的銀行一般規矩是，在客戶第一次不能按時還錢的時候，會和客戶通過電話交流，希望能通過溝通找到一個辦法能解決這個可能的暫時危機，比如把還款延後幾天，把欠款放入本金，把欠款分成幾次來償還，這些都是第一步的解決方案。這個解決方案一般來講對客戶是有利的，也就是說如果可能，應盡量找出辦法，並且遵守自己的承諾在接下來的時間裡按時還錢。

在第二個月，第三個月不還錢(90天之內)，銀行會采取一些措施，比如發信到客戶的地址，說明雙方的關系，並且把欠款總額列在賬單上，希望客戶能夠一次性把所有欠款還清，並且給出一個時間限制，如果在期限內沒有還清，銀行可以訴諸法律程序。這個過程中，銀行的信會口氣比較重，也比較嚴肅，而且不大可能再給客戶分幾次還清的機會，基本上要求客戶一次性就還清所有上兩三個月該還的欠款，並且一般都會有一些跳票的手續費(一次一般是75塊到150塊不等)。

這個期間，銀行不會派人來查封房屋，也不會找人半夜騷擾，或者雇打手來暴力解決，客戶依然可以和銀行保持溝通，尋找解決問題的辦法，但是如果90天之後都沒有看到客戶有能力還清，或者沒有賣房的准備，那麼銀行會將整個案例交由律師處理。律師處理的唯一不好的地方就是費用會變多，而這些費用都需要由客戶來支付，包括銀行做房屋檢查的費用，律師向法庭申請判決的費用，律師收取的服務費用等等。

律師需要一個過程，向法庭申請客戶違約的判決，才有權利去強行讓客戶搬走，而這個過程一般需要大概2-3個月，所以客戶在這個時間段內，如果能借到錢還清欠款，或者把房子出售，都可以終止法律程序的進行。但是如果這段時間都不能拿出錢來還清欠款，或者不能找到買家購買房產，那麼法庭就會勒令房主搬走。

銀行賣房階段 所有費用都要原房主來支付

在房主搬走之後，銀行需要打掃、清潔、裝修，之後掛牌出售。如果銀行還沒有與新的買家達成確定的合同(firm offer)，原房主依然有機會把欠款還清，重新拿回居住權，只是這個時候的欠款要包含裝修的費用、清潔的費用、律師費用、法庭的費用以及各種維護房屋的費用，這些都需要客戶來支付。

當房屋被售出之後，銀行收到余款，扣除所有費用，計算總的損失。如果有盈余，那麼銀行會把這些錢還給原房主;如果有損失，銀行先行墊付，之後向法庭申請追訴，客戶依然欠銀行這些錢。這個時候的損失還包括了銀行在整個法律過程中應收到的本金、利息，還有各種跳票罰款，提前還清貸款的罰款等其他手續費用。很多時候客戶只能選擇破產，將這些欠款一筆勾銷。

從上面筆者給各位介紹的銀行賣房的過程來看，客戶輕易放棄自己的房屋，失去的不只是房屋本身，還有從前在買房時提供的首付，在房屋內做的裝修，銀行花掉的各種維護費用、律師費用、政府費用、欠款時發生的罰款。如果破產了，那麼這些錢就不用自己出了，但是如果自己有錢，只是和銀行賭氣，那麼吃虧的一定是客戶自己。

不能支付銀行貸款 怎麼辦？

在自己不能支付銀行貸款的時候，第一件要做的事情，是盡早對自己做一個評估，弄清楚自己是否能夠在未來有機會維持供款，如果覺得可以，那麼試圖安排度過這個短暫的難關;如果未來也不能按時付款，那麼就第一時間將房產出售，換取最小的費用和損失。一拖再拖，最後出來的無謂的賬單和費用，都是不必要的。如果出售房屋之後，依然不能還清銀行的欠款，那麼只有和銀行商量，看看能不能減免一些費用，然後將剩下的欠款在未來分成兩年或三年來慢慢還清。如果拖到後來被銀行趕出去，那已經是不可收拾了。

破產，那是最後，也是最不得已的壞打算，不到迫不得已，不要隨便使用。

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為什麼低價還能搶offer成功？

經常會有買家朋友稀裡糊塗就去參與了一番搶OFFER大戰，失敗第二天看到自己看中的物業掛出的售價竟然比自己出的價格還要低！買家往往感到很不解，難道不是價格越高越好嗎？其實，搶offer大戰中，賣家看的不光是價格。現在嘉德小編給大家總結下在買賣過程中，一個重要的環節：“合同”。



OFFER是什麼？OFFER的作用是什麼？

每個人看好了房子，就要有一個書面的報價給賣方，這個報價書，賣方可以還價，這樣的討價還價可以來往無數次，在雙方沒有簽定做實之前，人們通常把它叫做“offer”, 簽定，做實的offer, 就是買賣合同，是人的一生中相當重要的一份文件。

“Offer”有人翻譯成“詢盤”，簽回來的offer, 叫做“counter offer”, 有人翻譯成“還盤”，有條件的offer, 並不可以成為正式的合同，只有無條件的offer, 才是firm offer, 才是正式的合同。也才具備了法律意義上的約束力。Offer 一旦firm, 就不可以反悔，對買賣雙方都如此。

作為經紀，保護自己客人的利益，是根本的原則。這一原則，是體現到房屋買賣過程中每一個環節上的，那麼具體體現到合同條款上，就是要謹慎小心。
大部分的交易，都還是比較順利，所以大部分的客人並沒有感到合同有多麼的重要。但是，一旦遇到了問題，合同條款的重要性就凸現出來了。

房產買賣，對於家庭，或個人來講，都應該是一件重要的事情，為了避免麻煩和損失的產生，對合同的條款還是應該認真，慎重。

可見，OFFER的關鍵，是所謂的“條件”。

那麼在房屋買賣中，最常用的條件是什麼呢？

在買賣交易中，最常用的有“Status Certificate” ( 證書條款)，“Mortgage”（貸款條款）和驗房條款。

對於賣家來講，當然是條款越少越好，最好是沒有任何條件，因為任何條件都有可能導致合同失效。證書，貸款，以及驗房條款都是再正常不過的條款。但是背後常常潛伏著危機。有的是真的有問題，有的卻被濫用。

例如管理公司出具的證書，很多人都認為是正常需要的，而忽略了對它的審核，其中對管理基金多少的厘定，對牽涉訴訟的判斷，在實踐當中，並沒有十分明確的界定。對賣家來講，最好有一定的限制語句，才好防止買家有不當的借口，對買家來講，卻不應寫進任何有限制性的語句，一旦有問題，才好據理以爭。

對於貸款，或所謂的按揭條款，建議大家在買房之前，做好財務安排，銀行對貸款的預批相當快捷，並無任何費用。但是如果將這一條件寫入合同，會大大降低賣方的信任，寧肯賣給出價較低，但無該條件的買家。

對於驗房條款，很多買家不理解，常常提出這樣的疑問：如果對方的房子沒問題，何必擔心我們驗房呢？是，對於正常的買賣雙方，正常的驗房確實沒有什麼，只不過，在實踐中，有的賣家以看似正當的理由，說服買家不要驗房，以掩蓋物業本身的缺陷，特別是漏水問題。有的買家堅持要驗房，然後以驗房驗出了毛病為由要求降價，或取消合同。

因此建議，賣家最好將缺陷修補，買方最好在簽訂合同前驗好房。

買賣二手物業，並沒有一定期限的冷靜期，有的買家會以各種條件作手段，利用這些條件，做反悔的借口，或暫時占住該物業，給自己多一個選擇機會。賣家也會想辦法加入限制條件，保護自己。

這就是為什麼常常有賣家，寧願賣給出價低的買家的原因了。

[Buswell牙牙]

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Condo火！多倫多1月漲22.3%

大多倫多地區2017年房價狂升定調：1月漲22.3%，Condo公寓市場火熱！

TREB（多倫多地產局）主席Larry Cerqua宣布，大多倫多地區在2017年1月通過MLS系統報告了5188次住宅交易記錄。相比於2016年1月4640份交易記錄，這一結果上升了11.8%。公寓價格的年增長率高於低層住宅。平均售價上漲了22.3%，達到了770,745加元。



TREB（多倫多地產局）表示，今年1月份大多倫多地區房屋交易量增加的主要推動力量是GTA地區火熱的Condo公寓銷售市場，按年漲幅竟高達26.7%。而低層房屋則相形見絀：獨立屋和鎮屋的銷量分別增加了7.8%和7.2%，半獨立屋增加了5.8%。

TREB（多倫多地產局）主席Larry Cerqua 談到“家庭住宅仍然是一項巨大的投資，對於大多數GTA（大多倫多地區）的家庭來說仍然非常重要，隨著我們進入2017年，我們預計住宅的需求將保持強勁，包括第一次購房者的需求，根據Ipsos的調查顯示，今年第一次購房者將占據一半的買房市場，緊張的市場庫存也會很難滿足眾多購房者的購房需求。”

TREB的市場分析總監Jason Mercer也表示，“今年，大多倫多地區的所有房屋類型的價格將繼續保持強勁增長”。

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GTA公寓租賃市場供不應求，公寓租金持續上漲！

多倫多公寓購房，租房市場供不應求。房價，租金均有強勁增長！

TREB（多倫多地產局）董事會主席Larry Cerqua聲明：GTA（大多倫多地區）的公寓出租市場保持緊張！2016年最後一個季度MLS的統計數據顯示，有5,717戶公寓通過MLS達成租賃交易。同比2015年同一時期下降了5.8%。



租賃交易數量的減少是因為市場上的出租公寓的庫存減少，導致租房市場供不應求。在2016年的最後一個季度，MLS上僅有9,454戶公寓出租，比2015年同一時期下降了超過14%。

TREB多倫多地產局董事會主席Larry Cerqua先生談到：“在過去的一年裡，我們討論了很多關於買房市場庫存不足的問題。但是，不為人知的是，在過去的一年裡GTA（大多倫多地區）的租房市場的情況也越來越緊張。租房者之間的競爭越來越激烈，導致公寓的租金有強勁的增長。”

目前大多倫多地區One-Bedroom（一室）公寓的月租金平均為$1,776，同比2015年同一時期增長了7.4%。2-Bedroom（兩室）公寓的月租金同比2015年同一時期上漲了8%，增至$2,415。多倫多市區很多公寓的租金要遠遠高於平均值。

TREB多倫多地產局的市場總監Jason Mercer也表示“公寓的空置率比2015年有明顯的下降。就目前緊張的公寓租賃市場現狀來看，從買公寓做投資的人手中租房成了租房者租到較新且更現代公寓的唯一途徑。”



（統計數據來自TREB多倫多地產局）

考慮到公寓快速上漲的房價和租金價格，很多投資者也將目光移到了GTA（大多倫多地區）的公寓市場。小額的投資，較少的管理，且不錯的回報！

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【嘉德置業】加拿大房產交易談判技巧

房地產的交易，和其他交易一樣，在談判中有一些技巧，原則。掌握了一定的談判技巧就可以在談判中占得先機，從而爭取到更大的利益。

今天嘉德小編就在這裡聊一聊加拿大房產交易的談判技巧，和大家分享下心得。



1. 首先，作為地產經紀，在每次談Offer之前，應該知道買家，賣家，最基本的需要，以及期望。

比如，一個買家要一個4房的獨立屋，合理的間隔，合適的價格，朝向，好的學區，安靜的鄰裡，這是他的基本需要。

比較個性化的色彩，原木地板，高檔的電器，窗簾，衛生潔具，風水布局等等，這些是他的期望。

分清楚了基本的要求，和期望，並且讓買家和自己統一認識，才能建立談判的基礎。

2. 意見統一並且得到授權

夫妻之間，父母之間意見的統一，認可，並授權經紀，經紀才可以在授權范圍內，放心地發揮自己的談判才能，去為客戶爭取最大的利益。

最忌諱意見不統一，或患得患失。

對重大問題的決策，由於意識到問題的重大，往往讓人迷茫，其實，只要堅持原則，就能認清方向，確定好自己的價格和所挑選的物業。

3. 談判計劃

不知道您的經紀在下offer, 或接到offer以後，有沒有坐下來，列出來我們的需要，期望？有沒有列出我們的談判步驟，方案？這樣的一個列表，往往對理清我們的思路，達到我們的目的，很有幫助。

4. 談判步驟，策略

不要把自己放到對方的對立面上，不要大談特談對方的缺點。我們是來做房屋交易的，而不是來吵架，樹立敵人。化解對方的敵意，讓對方喜歡你，打開大門，是成功的第一步。稱贊別人的優點，欣賞對方的工作，適當的點出對方的不足之處，可能讓對方更容易接受。

5. 要勇於放棄，但要堅持底線

不要害怕失敗，俗話說得好：強扭的瓜不甜，勉強的成交，實際上隱藏著很多隱患。要勇於放棄。

不少的時候，客人會覺得沒戲了，但是經紀萬萬不可有這樣的念頭。無數次的教訓，告訴我們，再坐多10分鍾，喝半杯水，就會峰回路轉，柳暗花明。

6. 要善於傾聽，沉默是金

細心的聆聽，可以吸收更多的信息，更清晰的了解對方的訴求，也就占據了談判的先機。

7. 善於解開死結

買賣雙方實際上都想解決問題，但並不是每個人都會找出解決問題的方法，情感方面也好，價格方面也好，否則，經紀的作用又少一層。

善於給雙方台階下，給與，回報，始終相輔相成。在條款上的讓步，得到價格上的優惠，情感上的退讓陳述，得到實際上的好處。欲得之，必先與之，是真理。

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《房產買賣合同》你弄明白了嗎？

在多倫多，當我們想買賣物業時，買方和賣方都需要在房產買賣合同上簽字。

那麼，在這過程中，有多少人認真研究過合同上都寫了些什麼呢？它是怎樣保護我們的利益的？今天嘉德小編就來跟大家談一談《房產買賣合同》。



多倫多的房產買賣合同，是由OREA安大略省地產協會聯合TREB多倫多地產局制定的專用合同，而且要求必須使用最新版本，文件裡面主要分為三部分：主合同，副表，修改/刪除條款文件。在該合同未經雙方簽署同意之前，我們稱之為Offer。

在主合同中列有多項條款。這些條款中涉及了幾個具體的時間日期：分別是買家下offer的日期；合同有效期；交房日期；產權調查的日期；offer接受日期以及offer中的條件截止日期。

offer有效期：講明了對方需在規定時間給予答復。超過有效期，則offer失效。賣家經紀收到offer後，會與客戶進行溝通，看是否需要調整。如果賣家要求對買家發來的Offer進行調整，賣家經紀會對於買家發出的合同進行修改，並送還給買方，稱之為Counter offer。

交房日期：作為買家將在交房日期拿到鑰匙。在此日期之前，並不可以進行裝修，暫放物品。在交房前，買家應有一次或一次以上的機會去看房。（附錄中應注明）。一般最後一次看房時間為交房期的前1-3天，以檢查所購房產的是否以按合同要求清潔/施工完畢，合同中所提到賣家留下來的東西是否都在。合同中也應注明所留物品的具體記錄。簽合同的時候需注意。看房子時有些希望賣家留下來的物品都需要問清楚，寫進合同才可生效。

產權調查的日期：一般律師會為買家代理相關的產權調查，無需擔心。

Offer中的條件截止日期：在這個日期之前，如果買家已經取消掉條件，則該合同正式成立。在取消掉條件之前，則是通常講sold on condition。這裡的condition一般包括貸款和驗房條件。雙方可根據自身的情況在合同中加入另外一些適當的條件。

價格，具體內容和交房日期都可以談判。在買賣雙方的交涉中，必須有書面證明才能受法律保護。

如果需要在合同中去除或新增任何條款，一定要買賣雙方簽字同意才可成立，稱為合同修改書（Amendment），另一種只是減去一些條件則稱之為Waiver。當買賣雙方收到取消書Waiver或者取消條件的修改書Amendment時，整個交易才真正達成共識，交易才真正意義上的成立了。

如為共管物業（Condomium）則一般需賣家出具Status certificate給買方，通過律師進行檢查，如有問題也需加入Amendment，或重新考慮該房產。

所以，如果買家不同意取消條件，則合同不可成立，買家通常有權退房，並退回定金。

當然，有無條件，條件多少，則由買家最終決定。

附錄又分為A, B兩部分。附錄A主要是對於房屋中動產的一些特別注明，比如這些動產必須工作正常。還有買家需支付余額，以及買賣所附帶的條件。附錄B主要是針對對於定金所產生的利息應返還給買家金額的多少進行規定。

值得一提的是，在買賣房產的交易中，買家經紀的傭金是由賣家支付的。也就是說出售房產的人在地產經紀處掛牌出售時，地產經紀與賣家談好傭金及傭金比例。買家並不直接付給他/她的地產經紀傭金。

一個完整的購房程序下來，不光有主合同，授權文案，還有修改文案。每一步都需按標准的法律程式進行。

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什麼是房產轉讓合同？與房產買賣合同有什麼不同？


房產轉讓也是一種房產銷售交易，是指：某個物業的原始買主在Closing房屋交接日之前可在不違反房產買賣合同的前提下將物業轉讓給另外一個買主（受讓人）。

在安省，房產轉讓的情況在樓花市場比較常見，在現房銷售市場中並不常見。



為什麼會出現房產轉讓的情況？是否合法？

在建樓花建成之前或現房交接之前，原始買主的家庭狀況或經濟狀況可能發生改變，或由於其他的一些原因，導致他們想放棄擁有某個物業，為避免違反房屋買賣合同而產生高額的經濟損失，原始買主可以找到另外一個買家簽署房產轉讓合同，在不改變房產買賣合同的前提下完成合法的房產轉讓。

土地轉讓稅由誰來支付？會不會產生其他的稅？

土地轉讓稅需由受讓人來支付，也就是最終房產擁有者來支付。

如果原始買主在房產轉讓交易中獲得了利潤，則原始買主需要將獲得的利潤上報稅局，繳納一定的所得稅。

在房產轉讓交易當中，原始買主和受讓人如何保護自己？

與任何合同一樣，簽字後，房產轉讓合同同樣具有法律約束力。因此在簽署房產轉讓合同之前雙方都應通讀合同上的內容，並且找到專業的地產經紀解釋合同中的各項條款。

轉載自嘉德微信公眾號：torontojdlgroup