[老马识途]

星 报



一对华裔夫妇购入加拿大一间便利店后，因租务纠纷而被卖家强行重占便利店，连同货物遭扣押。华裔夫妇入禀小额钱债法庭追讨损失，卖方亦同时入禀控告买家违反合同，最终法官判华裔夫妇胜诉，卖方因错误行使了自我补救的权力，被判赔偿华人夫妇的全部损失。

据多伦多小额法庭的判决文件显示，一对华裔夫妇于2013年9月初，接手购买一间位于多伦多怡陶碧谷湖滨大道西由另一对夫妇经营的便利店。当年9月2日双方的女主人作为买卖双方的代表，签署了一份由卖家丈夫起草的买卖合同，同意将该店的生意以9,000元的价格卖出，店内存货在盘点之后，买家需在交易完成之前另行支付货款。



经营仅七日被迫停业

然而，该份由卖家自行起草的买卖合同被法官认定是不符合《安省批量销售法》(Ontario Bulk Sales Act.)。包括香烟、彩票和杂货在内的存货，经双方在9月7日和8日清点后，认定价值13,500多元。在买家支付了大部分款项后，卖家在9月8日就将店门的锁匙交给了买家，而在9月9日，也就是规定的交易完成日，买家就正式接手了该店。

在交易完成日前，买家夫妇共支付了14,500元的现金和支票，在8日当天，买家又给卖家送去了另外一张额度为4,500元的支票，但稍后却通知银行停止了该张支票的兑现。尽管一些烟草和彩票经营许可的过户手续还在进行之中，但买家夫妇在接手当日一直经营该店，直到9月15日卖家强行锁上便利店大门而被迫停业。

卖家反诉买家违合同

买家夫妇于是将卖家告上法庭，索赔损失17,937元(已经支付给卖家的14,500元，再加上新的进货费用，因被迫停业而无法再售货)，而卖家则反诉买家夫妇违反合同，要求索赔24,896元，后又加到了小额法庭索赔的最高限额25,000元。所诉违反买卖合同的理由是：没有在签买卖合同之前签署由卖方草拟的租约(双方同意接手生意后是租赁关系);停止了第二张支票的支付;改变想法，放弃了生意。

据法庭文件披露的双方各执一词的事件经过显示，卖家在9月15日清早，先于买家夫妇抵达了店里，根据买家的供词，卖家命令他们在清点货物后交出锁匙，离开商店;而卖家则称，是买家想要回中国，而且小店的生意不赚钱，要卖家重新接手生意，尽管卖家请求他们留下，他们还是交回了锁匙离开。

华裔夫妇叫停支票没通知卖家不对



有华裔夫妇因买便利店，险招致损失。此图与案情无关。 设计图片

经过3天的庭审后，法官对本案的分析和认定为，买家夫妇并没有违反买卖合同，尽管他们停止了第二张支票的支付，卖家也无权以关店的方式，强行驱赶买家夫妇。因此，本案卖家的反诉予以撤销，而买家的诉讼则获胜诉。

法官认为，本案需要具体判定的事实是，买家是否因没有在交易完成当日签署租约及停止了第二张支票的兑现就违反了合同?另外，是买家自己放弃了生意还是被卖家赶出商店?谁应该承担损失?

法官认定，卖方是在买方支付的14,500元到帐后，自愿将锁匙交给买家，而租约是准备等以后再见面时敲定。而且在买卖合同上并未写明要何时签定租约，也未明确要在交易完成之前签好租约。而且买卖合同上也没有租约的细节，这就意味着，双方会在之后再行商议租约。

另外，法官又发现卖家起草的租约本身也有问题。首先，在租约上并没有买家的名字，而卖家是清楚知道买家的名字的;另外，租约的起草日期是2013年9月8日，但卖家的女主人签署这份租约的日期却是9月3日，也就是在还没有租约时就签名了。

再者，租约上写明租约的有效期始于2013年10月1日，也就表明从交易完成日到租约有效期之前，卖家是给予买家一段免租的时间，这在生意买卖中也很常见。而且这也不能说明买家今后不准备签署租约。因此，买家没在交易完成日签署租约并不算是违反买卖合同。

至于第二张支票被停止支付的问题，买家的解释是，他的银行帐户不能低于某一存款额，如果低于该存款额就要影响信用及需向银行支付费用，他们不想有此后果，因此才叫停了第二张支票的支付，而且准备在今后见到卖主时再一并解决其他事宜，包括租约。法官接受买家的解释，且认为他们并未因此违反合同。

「私人物品留店内　非主动弃店」

当然，法官认为买家叫停第二张支票后没有通知卖家是不对的，卖家也有理由对此表示关切和不满，然而卖家对此的反应是跑到店里强行关店，就是过激的举动，因为无论是他们的买卖合同上，还是法律上，卖家都没有因买家没付第二张支票而实施自救的权利。

至于关店的问题，法官从事实证据中发现，如果是买家想放弃商店回中国，就不会在接手商店后还购进了价值3,000多元的新货，包括在离开店的当天还带来了新货。而且他们在离开店里时，许多重要的私人物品还留在店内，而且买家之前也曾经营过便利店，且在买店之前还认真考察过该店。种种迹象表明，他们并非主动放弃该店。

卖家败诉：欠租15天房东才可自救


小额钱债法庭指卖方错误行使自我补救的权力，判处买方胜诉。星报资料图片

本案特别值得关注的是，卖家因买家未付清余款而强行关店，并重新拿回该店的做法是否合法?

法官认为，首先对于买家未付清余款而言，在买卖合同上并未写明未付清余款的补救办法。既然卖家已经完成了交易，并将店交给了买家，卖家就没有单方面行驶自救的权利。根据本案的情况，卖家唯一的补救办法是对买家停止支付第二张支票而造成的损失诉诸法律行动，但他们没有这样做，反而是强行驱赶了买家并重新占据商店，这是不适当的做法且是非法的。

欠租15天房东才可自救

法官指出，即使卖家是因买家未付租金而驱赶买家，也是失当和违法的。首先，根据租约，10月1日起才开始生效，另外，卖家已经在交易日无条件地将生意让买家接手，就意味着，从交割日到10月1日前的租金是自动免除了。

最重要的是，即使买家需要在10月1日前付租金，根据《商业租户法(Commercial Tenancies Act)》，在租客至少15天未付租金，实际上要到第18天时，房东才能实施自救。而在本案中，买家才刚刚接手商店7天的时间，就被赶出门，因此卖家是违法的。

综上所述，卖家夫妇对买家夫妇应负法律责任，并赔偿其全部损失，包括买家已经付出的款项，及新进货的款项，需连本带利归还买家，另支付买家3,750元的诉讼费。