[Skywatch]

@election. 今年5月份成交量甚至超出去年同期,壓抑了一年的需求開始釋放,實際上從兩,三個月前就開始了,我記得當時寫了個帖子“買家開始入場的鐵證”。

為什麼需求開始釋放?

引用一下我今年3月1日的另一個帖子“今年就是底,一年之內回調”中的兩段話:
“周圍揣著錢等著買房的人越來越多,既包括本地的工薪族,也包括一些落地半年到一年之內的移民。有的買家已看清形勢,等大跌已經沒戲,一旦"信號彈"升起,比如今年底或明年初一次溫和的加息,買家新一波的沖鋒就會開始。現在動手,從選擇面到談價空間都更從容,一旦市場和買賣雙方的心理預期發生變化,歷史就會重演----買漲不買跌”!
“這次房市變化,大家吵得沸沸揚揚,其實它只是溫哥華地產歷史上的一次小調整而已(房價的下跌和回調都不會很大),絕不是什麼"大角色"。”

影響大溫房市的因素很多(包括政策面),但關鍵就兩點(或者說其它因素也會反映到這兩點上):供和需。

世界上的宜居城市不少,但很多不是移民城市。 溫哥華的房價一定會符合她的城市定位,即一個享譽世界的宜居移民城市。隨著經濟的發展,尤其是近幾年的量化寬松,世界上的富裕階層的質和量都在迅速增加(這也是加,澳等國增加投資移民財富要求的原因),其中很大比例的富裕人士來自象金磚四國這樣的新興經濟體。新興經濟體有一個特點,即人們快速致富的同時,國家的社會環境和自然環境都沒有相應迅速改善,甚至更加惡化,導致富裕階層出走(移民或子女留學),這種狀況未來還會持續多年,也將必然增加溫哥華地產市場的需求,在這種需求面前,總體來講,溫哥華房市的供給並不是很充分,否則就不會出現所謂“搶offer”的現象。

抓住了供需這個主軸,就為判斷溫哥華房市的走勢提供了基礎。

溫哥華未來的地產格局:

1,幾個中心城市的移民會越來越多,房價會越來越高,綜合來看(交通,學校,商業,方便程度等),其中最有潛力的是列治文,風險最大的是西區,因為支撐高昂房價的因素太過單一(學校排名)。
2,隨著中心城市的房價提高,交通的改善,周邊城市如素裡,楓樹嶺的人口流入會持續增加,帶動地產發展。因為溫哥華的地理特點(夾在山水之間的有限空間)和這裡嚴格的農地保護政策(ALR),其中未來有開發價值的大地更值得關注。
3,長遠來看,未來公寓的趨勢是供銷兩旺。

[我愛溫哥華]

有一些換房的剛性需求,落地後買過房的移民以小換大

[star2020]

我覺得賣家願意降價了,老一些的townhouse和low rise的房主願意低於政府估價出售了吧。

便宜的房子房價跌了,買的人自然就多了。

[一條龍]

哈哈,這麼一組小小的貼子裡也有多空扳手腕,笑死了。

還是成交價和成交量這一對數據說話,其他的都不要說話。

[election]

謝謝寫這麼多。有些同意有些不同意

俺對地一直有興趣,對您說的公寓趨勢心存疑竇,對您說列治文有潛力,～～～

[star2020]

未來公寓的趨勢是供銷兩旺,但是公寓的數量也會越來越多。

不知道價錢怎麼走。

[子夜歌]

隨著人口的增長,多戶型住宅占的比重會越來越大。

大溫這最近10年也是城市建設的大餅越攤越大,人口的增長和房價的上漲,會逼迫年輕一代轉換購房觀點,首購房從house轉向更緊湊的th或公寓。未來公寓或許供銷兩旺,但是價格增長幅度會相對平穩,平均增幅可能下降。但優勢是交通便利,管理方面比較省心,換房的靈活度高。

大地住宅的稀缺性越來越明顯。

這是都市化的必然趨勢(列治文最近10年就呈現出如此典型的都市化趨勢。以前更象一個城鄉結合部)

[Skywatch]

公寓是未來的主力戶型,但並不是說是投資的第一選擇。我現在手裡的物業,沒有一個是公寓。

[chinada]

還是覺得是一片軟文。邏輯有些混亂, 有些說法我倒覺得有可能,但有誤導之嫌。比如:

量化寬松刺激,富裕階層的質和量都在迅速增加。不知樓主的富裕階層是怎麼定義的。買方的主力是中產階級,而量化寬松,實際上是剝奪了他們的一部分財產,也就是削弱了他們的購買能力。相反,如果富裕階層多了,優質的房地產資源會更為緊缺,西區還會更上一個台階,這個應該是在經濟繁榮時才可能出現的景象。

對於大城市,影響房價除了供需,最重要的應該是發展規劃、調控政策而不是剛需。從長遠來講過高的房價會扼殺城市長期發展的能力和成就、會讓平民住不上房,同樣也會讓執政黨坐不問官位。一味打壓又會讓既得利益者用腳投票,動搖經濟發展根基。隨意溫哥華開始容許後院建房、本納比開始規劃開發高密度住宅。其實是在中間尋求一種平衡。

個人估計,政府倒是更有可能開發更多廉價住房滿足剛需,適當分開剛需住房和投資房成本差距。除非發生通貨膨脹,近期投資房地產並不是一個明智的選擇。而目前房價的高企,更大的原因是房地產企業極力混淆房屋的使用價值和投資功能,讓很大一部分無能力投資的人進入投資,一旦經濟崩潰,這些人是最直接的受害者。

還有一個現象不得不提及:最近一段時間有一部分中國買家積極在外購置地產,不知溫哥華,更多的是在美國,比如加州、弗洛麗達、華盛頓州等。他們也知道價格不算便宜,但他們更大的擔心是中國的通貨膨脹和人民幣的貶值。所以他們更關心這面有比較穩定回報的優質房地產資源。持有三五年過渡。一旦將來他們邊現,對房地產業的沖擊也是不容忽視的。

剛需延得一時延不了一世,我覺得該買則買,不過量力而行。不過量力而行,對還需要貸款買房投資的人而言,也應是金玉良言。資金的避險,除了房地產,也還有好多其他選擇。

即使房地產,如果自己能夠多考慮一下,也還是有一些值得投入的,不過不是全部,也不會使大多數。

經濟還在動蕩,既未居安,也更應該思危的。一旦利息上漲,更多房屋的投資價值,將會大打折扣,而不是上行。

[Skywatch]

election 寫道:

謝謝寫這麼多。有些同意有些不同意 俺對地一直有興趣,對您說的公寓趨勢心存疑竇,對您說列治文有潛力,～～～

一,公寓是大勢所趨,但不是投資首選。
二,列,溫,本這幾個中心城市裡,同時能滿足下列條件的,只有列治文:
1,學校(主要指中學)多數排名中上。
2,交通方便(有捷運,近機場,城市位置適中,主路平整)。
3,商業發達,城市緊湊,生活方便。
4,城市未來發展多亮點(機場附近大型outlet購物中心,Garden city大型地塊的規劃發展等)。
5,對華人移民有獨特的文化親和力,有利於吸引華資。
如果Garden City地塊規劃成功,創出一個城市特色或主題,未來絕對是一個大利好!
供參考。