GreaterFool 2013大温房市预测 (发表于11年前)

GreaterFool

Update 8/31/2013:
1. 国税局开始针对楼花买卖者全面严格征税罚款
2. 固定利率于6月开始明显上扬,5年固定已从2.69%(4月) 升至3.79%(8月底)
3. 央行8/28提升房贷核准利率 (Qualifying Rate) 至5.34%, 受影响的包括 1/2/3/4 固定利率及浮动利率申请人,及 HELOC 房屋净资产抵押贷款
4. CMHC MBS Rationing 于2013/9/1实施,造成大银行的 borrowing cost 提高,连接将导致5年房贷利率在短期内上升 0.15%-0.65%
5. 加人非按揭负债率创8年新高, 而 BC省居民非按揭负债量则比加国其他省份高42.5%

Update 5/15/2013:
虽说少了NDP这因子,但自从年初,又增加了以下几个新的负面因子:

1. 财长发表打击国际逃税新政。给与县民告密赏金。
2. 财长也发表国税局CRA将在2015年有追踪所有大于$10000加币国际汇款的能力。
3. 移民部长 Kenney 继续严格化移民/团聚的要求。
4. OSFI 正在研讨缩紧非政府担保按揭。
5. 加中签追缴犯罪所得分享协议, 及遣返罪犯协议

GF归纳了一些在2013年有利及不利大温房市的因子:

有利大温房市的因子:
1. 中国经济在2013年上半有回暖的迹象, 部分投资资金有可能转入大温房市 (下半年前景不明朗)
2. HST 将在4月起移除,届时有利新房市场
3. 利率从2009开始仍然处于历史低位 (但换句话说,利率不能像2009年初般,再低个2%-3%了)
4. QE4 等各国”印钱”政策短期内带来股市/经济的升温。但实际效益的持续度,及有多少资金会流入房市有待观察。

不利房市的因子:
1. BC人口成长率持续放缓,为8年来最低。人口省际外流负成长加剧
2. 移民政策2012-13 继续严格化. 投资移民减少,语言要求增高,省提名移民违约搬离取缔严格化。
3. 家庭负债量再创新高,超越美国房市顶点时的严重度
4. BC家庭所得成长速度缓慢. 就业市场前景不乐观。房市成交量继续坠落,相关行业 (地产经纪,房贷经济,搬家公司,律师,装修商,建商,银行,家具店,等等)及政府税收都将缩水。大温地区地产相关行业比重又是全国数一数二,所以房市下跌对大温地区的经济及税收影响将更加剧烈。
5. 战后婴儿潮 (1946-1964) - 第一波已达67岁,退休老化的人口将逐步将房产兑现。
6. 加国”依赖人口指数” (>65岁 + <15岁 / 15-65岁) 2013-2015 开始急速上升, 飙升15年后才会放缓。税务将上升, 房屋需求将下降。
7. 房贷政策(CMHC) 在2012年7月再次紧缩,对房价的负面影响将持续。
8. 金融监管局 (OSFI) 借贷政策在2012年11月全面实施,对房市的影响将在2013年实现。
9. 金融监管局 (OSFI) 对贷款保险机构的法规将在2013年春公布,进一步负面影响房市。
10. 主流媒体及舆论都已公开地谈论大温房市的风险及已有的跌幅。负面影响投资者心理。
11. 世界经济尚未步出危险期。欧盟/中国/美国/日本风险继续存在。
12. BC公寓单位将在2013年底前交出折旧报告(depreciation report), 管理月费将面临上涨,负面影响公寓市场。
13. 大温公寓兴建及完工量在2013年继续快速攀升,供过于求状况恶化。
14. 加国财长继续公开表示乐见房价下跌,认为家庭负债量是加国经济第一大的危险因子。而2013-2月最新资料也显示,加国消费者负债量继续创新纪录,比去年攀升6%。政府政策面临继续严格化借贷法规的压力。
15. 今年5月中BC 大选, NDP现处于领先地位。若NDP胜出,普遍认为对房市有负面影响。

GF 2013 大温房价预测:

1. 地产局 MLS HPI 指标价 (比起 2012年12月底)
- 大温-全房型: 6月底 -3.4%, 12月底 -8%
- 大温-独立屋: 6月底 -3.6%, 12月底 -8.5%
- 大温-公寓类: 6月底 -3.1%, 12月底 -7.5%

2. 大温独立屋 Avg Price 均价 (比起 2012年12月底)
- 6月底 -2%, 12月底 -10%

3. 分区独立屋 MLS HPI 指标价 (比起 2012年12月底)
- 温西 Vancouver W:6月底 -3.3%,12月底 -10%
- 列治文 Richmond:6月底 -3.5%,12月底 -9%
- 温东 Vancouver E:6月底 -3.3%,12月底 -8.0%
- 南本拿比 Burnaby:6月底 -3.5%,12月底 -8.5%
- 高贵林 Coquitlam:6月底 -3.3%,12月底 -8.0%

4. 中长期预测: 2013只是大温数年跌幅中的第1-2年。目前大温从顶点下跌的速度比当年一些美国城市还剧烈.

以下为一些图表:
A. 大温历史成交量 (2013-1月更新)
- 今年一月为十多年来第二低,仅次于2009。

B. 大温历史总房源
- 今年一月为十多年第二高,仅次于2009。

但我们会见到2013年春带来2009年般的大逆转吗?
让我们先看看加国央行在2008-2009作了什么举动:
第一,财长经过CMHC, 帮银行担保了手上大量的房贷风险,进而促进银行借出新房贷。
www2.macleans.ca/2012/...k-bailout/
但CMHC已濒临房贷担保的限额 ($600B) , 而政府计划不再提高此额度。
CMHC未来几年的财务规划已假设将以极大幅度缩紧借贷。

第二,央行为了刺激经济,大幅减息:
2008-5月到9月的prime rate 利息为4.75%
2008-10月减息 0.75%.
2008-12月再减息 0.50%
2009-1月再减息 0.50%
2009-3月再减息 0.50%
2009-4月再减息 0.25%, prime rate 降到 2.25%

在半年利息降了2.5%

2012-8月的prime rate 为3%
央行一再表态"利息将上升"
即使不升,我们在未来一年不会再见到大幅度的降息。
即使经济面临极度严峻的挑战,央行若真得必须降息,顶多降0.25-0.5%。

所以,GF预测2013年我们将见到房价继续腐蚀。
虽然不会跌得像08年下半地猛,但跌势将持续远超过区区半年。
GF 继续预测大温房价跌势将维持: 乐观估计3年, 悲观估计大于6年

*本篇预测已有媒体提前要求, 但若有需要,加西网有我的同意把此帖归类于GreaterFool 的专栏内。

不住在这

顶一下，大傻说得算中肯，但最后结局就看各方因素的相互制衡和买卖双方的角力了，不好说

superHusky

美国大部分城市同本地还是没法比的,特别是下跌比较多的地,LA和旧金山的有些地区同本地有可比性

老庄

有进步。开始能平衡看问题。

投资必须对自己诚实。

treehouse

不错的分析.

没有一个恐慌性的抛售, 这波不会那末容易结束的.

新的投资的还没近来, 老的投资的还在捂着啊.

Skywatch

这种帖子就分析的比较全面，谢谢。

看来在房市预测上我是软着陆小调整，大傻是持续多年下跌。

doowave

确实很下功夫,都是比较客观的分析。

支持GF。

GF应该是“ Gong Fu ”

看来以后你可以做专栏供稿人了。

我爱温哥华

看来楼主比较悲观

不住在这

我爱温哥华写道:

看来楼主比较悲观

呵呵,健康楼市需要悲观者,否则大家都和打鸡血似的杀楼市里,真要完蛋了

feifei1128

谢谢GF(good friend?)!!,中肯的预测和评价,挺有用的。本人家庭主妇一枚,不懂房市和投资,但是并不看好房市,虽然现在也在物色合适的物业,不过也不急(07年太急着买房,结果12月买了个TH,到手后就开始下跌,至今没有回到买时价位,从投资角度看是很失败的;作为自住房,觉得这几年过的很开心。1,没有因为房子而给自己带来很大的压力,2,一家人生活的很开心,毕竟也是自己的的房子,和当初租房住的感觉完全不同,3,房子没有增值,但是因为有房子我们还是带来了其他一些收益。4,这几年的低利率,还贷比付房租合算。平心而言,还不错!)这回买房,想要多研究市场,如果调整缓慢,不如把钱投入股票或基金,顺便一年再攒点DOWNPAY,适当时候进场,对家庭对生活负责。