一、买
2007年到2008年,我在一座老楼中,买了三个单元。第一个单元买好后,我写了一个帖子(网上应该能google出来),内容如下:
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(2007年)9月初的时候,俺看到了一个法拍房,距高桂林老黑猫不远, 两室一厅,面积896尺,要价13万。
粗算了一下,这样的单元,估计11万5千能成交,加上过户税、律师费等也不会超过12万。每月能租到1000刀,租金除去还猫给鸡、管理费、地税等,应该 还略有剩余,符合俺自己的“stringent 0 cashflow”标准,觉得是个deal, 因此告诉了几位朋友。 朋友们也很有兴趣,接着联络卖家经济看房。
卖家经纪说,那个单位现在空着,我可以去她哪里拿钥匙自己去看。取钥匙时,俺对卖家经纪说,钥匙不还给你了,俺肯定会替你卖了这个物业。
几个朋友看了房子,都觉着不错,算算投资汇报率也可以,但终究都没有写offe,因为这个物业有大家都没有把握的四大“毛病”:
1. 太旧,46岁了; 2. Forclosure 3. Lease hold (租期还剩990年);4. Undevided Interest
俺自己其实很看好这个房子,但职业道德要求(也这么答应过朋友),好的物业先请大家挑选,然后才轮到俺自己。既然大家都不要,俺就自己下offer吧。
经过反复讨价还价,最后卖家律师同意成交价为10万7千。
俺盘算着,全部买下来共计房价107K, 过户税1.07K, 律师费0.6K, 加起来约为110K。因为现在银行的毛给鸡都不友好,俺决定这110k 全部用从home line of credit (HLOC)里面出。
按HLOC年利率为4%粗算,每个月要还利息400刀,管理费260刀(含地税),其他杂7杂8开支90刀,共计750刀。最近调查过,俺买的这个物业, 每月可出租1000-1100刀,按1000刀算,俺每月可净装进口袋250刀,这个物业10年8年后能升值的话,算额外收入。
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第一个房子买好后的第二年(就是08年) 的夏天,我又在同一栋楼里买了两个面积相同楼层稍高一点的单元,后两个单元的所有费用加起来为28万5千刀的样子。
3楼的单元:
4年来换过3个租客,都是家庭租客,前面的租客走,后面的就来了,租客也基本上能按时交租金,也基本上遵照大楼的管理规定.租金一直是每月$1100。
买进的时候,这个房子的状态就比较好,4年来,没有进行过装修。
这个单元算是正常的出租,管理上也没有特别之处。
2楼单元:
4年来就一个租客,我买进的时候就在那里住,现在还在那里住。租金呢,买进的时候是每月$950, 后来涨过一次房租,涨到$1000.
这个单元,买进后没有额外花过一分钱。
一楼单元:
5年来,换过5-6个租客,故事比较多,包括不按合同提前搬出的,拖后交租金的,不按大楼规定在单元内养宠物的,吸烟抽草的。。。。朋友们如有兴趣,我可以以后讲。
这个单元就是那个法拍屋,买进后我简单装修过一次:换地板和粉刷墙壁,花了有大约$4000的样子。
这个单元的房租一直为＄990到$1050,租客之间会有1-2个月空档。
这些房子,我是百分之百用HLOC买的。扣除一切费用(全部利息,管理费、维修、车马费等),每年大概有$5000的纯收入。
出租管理中的经验和教训:
1. 租金要比市场稍低一些,这样你能吸引到比较多的潜在客户,从中挑出“最好的租客”。
2. “最好的租客”:经济上信用记录好; 有稳定的工作;租房记录好;准时赴约看房、签合同等;穿戴整齐、谈吐礼貌;租期越长越好
3. 对任何看房的人,第一次都只让其填一个“租房申请表”(见附件,供参考),以便给你自己留下足够的时间,去调查其背景,并比较不同申请者的情况,作出选择。
4. 大的方向上,按法律和合同办事,鸡毛蒜皮子的事情,让让租客也无妨。
三、卖(进行中)
现在这个物业在Burnaby、Coquitlam交界的North Road的Coquiltlam这边,距North Road只有1个Block,距Lougheed天车站约1公里,距未来的Burquitlam天车站有400米的样子。。。。政府目前对这个区域的规划是中密度住宅区。2009年,有不少小的开放商在周围买独立屋,然后重新规划为低层公寓或者Townhouse。
2009年起,楼里的不少业主们也想把楼房卖掉。到今年年初,大家的意见才基本一致。问我合适的市场价,我说整栋大楼的市场价应该在350-360万的样子。
今年7-8月分的时候,有一个买家进来,出价330万,大家给他回了个410万,希望能在370万上下做成。。。。。买家回了个340万。。。
这个时候,有人了解到这个买家其实是“炒家”,他买进后想转卖给大的开发商。于是,业主们心情澎湃起来,说,“炒家”一买一卖之间,没有百万的毛利是不会干的,我们其实可以直接卖给开发商。而且,BOSA已经买下近邻的另外一座老楼,还有就是高贵林政府正在讨论把周围的地皮从中密度住宅区改为高密度住宅区,因此,价格低于500万不卖。。。
如果今年能按我说的市场价卖掉,一个单元我可以分到20万的样子,三个单元一起共可分到60来万。还掉银行贷款(HLOC)约39万,我大约可以有21万的进账。。活用HLOC,4-5年的时间,我拿到20万的纯收入,不错吧?!
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四、反思
很早就知道,房产投资中,最大的问题是资金的筹措和运用,通过这一个个案,有了更深的体会。。
当初决定买第一个单元的时候,就看到了这个盘的升值前景,而且楼盘内只有17个单元,想花个5-7年的功夫,把大部分单元都收过来,这个购房计划没问题,问题出在计划之初,没有通盘安排资金。后来这个楼里放出了更多的单元,价格也比我买的价格好,但由于资金问题,不敢再继续买入了。没有通盘安排资金,导致初始的计划不能实施,这是战略上的失误。
战术上也有失误,买第一个单元的时候,银行还为这个老楼提供贷款,那时,为了贪占HLOC的贷款利率比当时的Mortgage利率稍低一点的小便宜,用HLOC购买而没有申请Mortgage。后来银行把这个楼划入黑名单,不再提供Mortagage,我没有资金再买更多的单元。
第二个反思是,下面选哥提到的避税问题。。。我学的是理工,毕业后一直做研究,没有受过任何经济、金融方面的教育和培训。来加拿大后,为生活计,才做一些Business。这几年的学习和实践,在买房、卖房方面有一些经验和体会,对桌面上和桌面下的操作,也有比较多的了解。但金融理财、财务规划和管理方面的知识和技能基本为零。。要学的东西非常多。
买这个盘,没有全盘考虑利润交税的问题,是一大失误。
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。。。 凭良心做事，靠本事吃饭
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