[嶺杉]

轉帖。有意思,自我借鑒。
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“心急火燎”這兩個字恰如其分地點出了八月多倫多房地產市場的現狀。 ZT。

七月八月暑假淡季,經歷了七月的下跌,八月更加冷淡;從2000年到現在,十年之間,暑假從來對於地產行業來說,都是一個COOLING DOWN的期間。在2012年也不例外,市場上存貨多了很多,銷售慢了很多,市場上搶offer的情況也少了很多。

幾家歡喜幾家愁,這邊廂,買家可以慢悠悠地比較來比較去,不單不需要搶OFFER,還有大把的時間可以慢慢和賣家拉鋸戰,談價錢;這在火爆的三四五月和即將到來的金九銀十,都是不可想象的。

但是,那邊廂的高級公寓租房市場卻是一房難求,租客爭先恐後打破頭地想要在地鐵沿線或DOWNTOWN大學區附近租一個小小的單位,或是兩室的樓。最近夕子帶客人在BAY街上租房子,第一天出來的盤,下午就有7個OFFER,加上我的就有8個,結果可想而知;不僅房租飆上去,房東對於房客的要求也極其嚴格而苛刻。

在這裡插播一下,我的上一篇文章《千萬別慌-7月多倫多地產市場報告》引起了很多讀者的關注和反饋;在這其中,有一部分的讀者向我質疑,“為什麼你說多倫多租房市場那麼火爆,房價翻了幾番?可是我家這條街卻很平靜,大把的空房,而且樓下有一大本厚厚的租房的房源信息,你是不是在蠱惑市場,迷惑我們廣大無知受眾呢?”

夕子在這裡要特別特別再強調一次,多倫多的公寓樓分為兩類:一類是APARTMENT,普通公寓;這類公寓是只租不賣,不可以買賣,隸屬於某間公司;這些普通公寓條件一般來說都比較差,基本上都沒有健身房和室內游泳池和PARTY ROOM等娛樂設施;大部分的普通公寓也是沒有冷氣的,生活條件相對差一些。另外一類是CONDO,也就是高級公寓。是可以自由買賣的,每一間都隸屬於不同的房主。這些公寓條件都比較不錯,基本上都有中央冷氣、室內溫水游泳池、健身房、桑拿房以及24小時保安等設施。

普通公寓樓有時候一租就是幾十年,每年有國家規定的固定比例漲租金;住得越久,租金相對於外面的市場,越便宜。夕子從前住在普通公寓裡的時候,隔壁的老太太一住就是38年,租金才400塊;而同樣的單位,夕子租的時候加上車位是980塊。所以,普通公寓樓的租金基本上可以說是“不聞天下事”頗有些“世外桃源”的感覺。雖然近些年也有一些增幅,但是,相對於同樣地段的CONDO,價格上還是有很大優勢的。

所以呢,憤怒的讀者朋友們,夕子文章中提到的租房市場以及各種只要是帶“租”字眼的情況,都指的是高級公寓樓,可以買賣,有明確買賣價格成交數量數據的CONDO。

現在你明白了吧?



回到文章中,多倫多的出租市場,2012年的6月,7月和8月異常的火爆。在市中心高樓林立的地方,按道理說,租客應該可以有機會對待租的房子做挑選,比較之後再做決定,而今年完全不同,市場上掛牌出租的房子少之又少,剛有一個房源,第一天,第二天往往就有超過10個人來看房,快的第一天就會看到offer,而遲來一步的,就只有望洋興歎。

夕子在7月份,遇到幾個比較典型的租客,從滑鐵盧等等周邊學校畢業的畢業生,往往都是在多倫多已經謀得第一份工作,又比較願意住在市中心,離上班的地方比較近的樓。他們的考慮是,自己能夠養活自己,願意在市中心享受都市生活,每天上下班之後還有不少時間可以和同事以及朋友小聚一下,或者可以參加某某學習班,或者健身,總之利用僅有的寶貴時間,做一些有意義的事情。

另外一些租客是大學的學生,包括多大,Ryerson大學,George Brown、Seneca、Centennial等等學校的學生。9月1號是新學期開始的時間,學生在市場上四處尋找適合自己的,離學校近的/安全的房子,這樣在未來的8個月或者12個月裡,都會有機會不需要每天那麼費時費力為了去學校而煞費腦筋,也可以在最忙的期末,可以和同學在學校圖書館裡做報告到凌晨,也不用擔心沒車回家了。

這樣的典型性租客,在7月和8月成為多倫多市中心比較明顯的租客。雖然說多倫多四處都在蓋新樓,但是這些蜂擁而至的新生力量,卻不依不撓地將所有存貨消化殆盡。

舉個例子,在多大附近有一個新樓,地址是832 Bay St,今年6月份剛剛交房。這棟樓樓高40幾層,裡面有差不多500個單位,但是自從6月交樓以來,就有不少投資客紛紛將自己的單位掛上MLS尋找租客。讓他們預料不到的是,租客的需求遠遠超過可以出租的單位數量。從開始掛牌到8月28號,共租掉66個單位,其中1房1廳有35個(全部都不帶車位),平均價格在1600到1900不等;2房1廳有23個,平均價格在2200到2800不等;3個臥房的有7個,平均價格在3000到4000不等。

上面提到的價格差別,主要在包不包括書房,有沒有車位,樓層高低,朝西和房間大小等等因素。但是從平均范圍來看,價格已經高的令人咂舌。不過房主不需要擔心租客的負擔能力,因為在8月底的時候,這個樓裡面所有1750以下的房間全部被租掉了,最低價格的一間,是1780,僅僅是1室的小單位,沒有車位!

那麼單單舉這一棟樓的例子,會不會有所偏頗?我們來看一看相鄰不遠的另外兩個非常受歡迎的樓College Park,761 Bay St和763 Bay St。兩棟樓從6月1號到今天,共租掉52間單位,其中有三個Bachelor,租金是1400以上;有34個1房1廳,租金從沒有車位沒有書房的1800,到有車位有書房的2100;12個2房1廳,租金從2500到3000不等;還有一個3房,租金是4300。

而今天可以選擇的,就只有三個普通的單位,租金分別是2300,3100和3100一個月(還有一間12000一個月的大單位,我們不作為參考對象)。

可見,市中心的出租市場,已經出現了恐怖的無存貨狀態。試想一下如果832 Bay沒有按時交房,這6月到8月的60幾戶人家就需要在其他的樓盤裡尋找新的可能;而8月底,市場依然存貨寥寥無幾。



夕子認為,出租市場的火爆,主要是源於多倫多人口的增長。出租市場,是最簡單的市場。人口增加,收入增加,就有大量的租客願意付合理的租金,選擇合適的地段。多倫多市中心人口的膨脹,在過去的10年中,一直在持續,而可預見的未來10年,多倫多市中心依然會是非常有吸引力的地方。不只是游客,還有作為金融中心,經濟中心的Downtown,將會匯集最高密度的上班族群。這個族群分散在很多行業中,五花八門,於是不會由於某一個行業萎縮或者被打擊,而出現集體性的大量失業。

還有一個原因,就是新移民的到來。新移民其實不止要算上有永久居留權的人,還要算上臨時的,比如學生簽證,工作簽證等等。這些力量從20年前就沒有停過,直到現在。移民作為加拿大,多倫多成長的根本基石,在未來的10年,20年間,都可以預見,不會萎縮。現階段移民政策的調整,只不過把人群結構做出了變化,而整體人數並沒有減少。並且,移民政策將會越來越傾向於留學生,希望吧在加拿大有學習,生活經驗的留學生留下來。這批留學生普遍家境寬裕,有能力在買房的時候被父母拉一把,這就遠遠好過本地成長的小孩,需要經歷漫長的原始積累的過程。

人口增長,移民源源不斷,還有一個現象,是市中心不斷興建的各種大型寫字樓,以及各種區域翻新計劃。市中心在未來的幾年內,將吸引一大批公司的總部遷移進來,這些公司將創造一大批市中心的就業機會,給房地產市場,尤其是租房市場火上澆一瓢油。擁擠的市中心,將成為“不適合居住”的地區,更加讓願意接受吵吵嚷嚷的都市生活的人群趨之若鶩。

從出租房火爆的現狀,夕子可以很清晰地看到,在出租市場價格上漲到一定程度之後,投資者會發現投資市中心的樓盤有利可圖,大批投資者將介入,推高房價,以契合租金的水平。簡單來講,一個單位可以租1800塊,刨去管理費300塊,地稅250塊,還有1250塊,用4%的利息來算,可以折算成24萬貸款。如果買家放35%的首付,房價就是37萬,也就是說37萬買的房,35%首付,每個月收租1800塊,就可以收支相抵。一旦房價低於37萬,買家就會入場。

租金不倒,房價不跌,這個道理淺顯易懂,只是沒有媒體來好好靜下心來算一算。在市場出現冷靜的時期,我們更加要關注這些細節的數據,從裡面也許能看出些許端倪,給自己未來的判斷作出幫助。

[嶺杉]

出租這麼好？ 這投資回報挺高，這邊沒有麼？