18万每平的北京学区房还能扛多久 (发表于1年前)

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从今年 9 月秋季开学起，北京全市将实行教师轮岗。对于长期处于房市高位的学区房来说，这一政策被视作一记重击。

众所周知，教师是名校最主要也是最重要的教育资源之一。因此，有人认为，一旦教师轮岗，名校则几乎等同消失，" 学区房 " 一词也将被扫进历史的垃圾堆。

而这不是学区房第一次经受考验了。

自 2021 年开始，全国各地频频出台针对学区房的调控政策，一些溢价极高的知名学区，比如北京的德胜、上海的梅园，均出现房价缩水几百万的现象。

想要刺破学区房房价泡沫，就要颠覆 " 学区房 " 的概念。

那么，调控一年后，如今全国顶级学区的学区房们究竟怎么样了？

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学区房，一夜入秋

" 双伍胡同，面积 8.7 平方米（加 5 平米自建），价格 225 万，片区：西城大椿天 "

" 糖房大院胡同，面积 15.5 平（加 8 平米自建），价格 360 万，片区：西城什刹海 "

2022 年 8 月，一位北京房产中介向盐财经记者发来了两则房源资料。

这些面积极小的、单价极高的平房，用最直截了当的方式宣告了北京市西城区一个学位的价值。

" 都是为了孩子上学才会买这种房子，要不谁会买。" 中介回复盐财经记者。

接着，这位中介还跟了一个 " 笑哭不得 " 的表情。

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西城区，可谓是北京的教育高地之一，汇集着北京市乃至全国最好的中小学教育资源。

这也难怪有人说，西城遍地都是好学区。但事实上，那是 " 外面的人 " 的说法，在鄙视链的顶端内亦有鄙视链——在西城内部，大椿天与什刹海还排不上前列，真正的顶级学区，要属 " 金德月 "。

金德月，是金融街、德胜、月坛三大西城学区的缩写，这里 " 牛小 "" 牛中 " 遍布。

以德胜学区为例，德胜学区共对应 5 所小学、8 所初中，教育资源均衡，简单说，没有差的学校。

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德胜学区教育资源丰厚

在北京链家德外桥店一位中介向盐财经展示一份文件中，西师附与育翔小学被标上了 " 红色 "，意为 " 学校极好 "；五路通与实验二小德胜小区被 " 加粗加大 "，意为 " 学校不错 "；三帆中学附属小学，是德胜学区中最弱的小学，但其学生有 80% 的概率直升的中学，是被标红的北京市三帆中学。

从前，西城区实行中学多校划片、小学单校划片的入学方式。按照这种 " 单校划片 " 的政策，住在哪个小区就能入学对应的小学。

放在过去，只要买到德胜学区内的房子，基本就等于稳握升入 " 牛小 " 的入场券了。

因此，我们看到，尽管北京西城区的房子普遍楼龄极老，但这里的房市没有因老而衰，人们心甘情愿地为 " 老破小 " 一掷千金，为的只是给下一代争取最好的教育。

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巅峰时期德胜学区房单价 22 万 / 平米，目前大约 14.6 万 / 平米

珍贵的、有限的学位资源，推动着学区房的价位一路水涨船高。

高峰时期，德胜学区的二手房年成交量可达 2000 套。

甚至德胜学区有房子一度突破了 20 万每平方米的单价。

只是从去年开始，学区房的神话被逐步打破了。

去年 4 月，北京西城区教委发布文件，强调 " 多校划片 " 的入学方式，其中最引人注目的一条意见规定，2020 年 7 月 31 日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

实行 " 多校划片 " 之后，房产不再对应特定的某所学校，而是对应多所学区内外的学校。适龄儿童通过报名学区，再通过电脑随机派位录取。

德胜学区学位向来紧张，多校划片实行的第一年，2020 年 7 月 31 日之后在德胜学区购房的家庭子女，全部被调剂出区。

这一变化削弱了学区房的确定性。

令家长感到落差的，不只是教育资源，即买了 " 牛小 " 的学区房却只能上 " 渣小 "，还有实打实的金钱投入打了水漂。

一位去年 6 月买入德胜育翔小学对口学区房的家长曾在接受媒体采访时表示，他的孩子被调剂到了新街口学区的普通小学，二者学区房的单价差，就达到了 7 万每平方米。

为 " 牛小 " 学位赌一把的家长们，试图将学区房作为孩子未来发展的垫脚石，却没想到一脚踩在了泡沫上。

房产与学校脱钩，学区房价值剧烈缩水，北京一度传出 " 学区房爆雷 " 的消息。

随机调剂前后，德胜学区内的六铺炕小区一居室成交价从 800 多万降至 600 多万，最高跌去近 200 万。

有北京房产自媒体统计，去年，西城学区房均价均出现下跌的情况，整体跌幅约为 20%。

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跌了，又涨回去

多校划片是否意味着学区房彻底走下神坛？

答案是，未必。

如今距离随机调剂实行过去已有一年，总体来说，北京顶级学区的学区房比起高位有所下降，但自今年以来，又出现了 " 触底反弹 "。

" 德胜这边的房价还是比较稳定的 "，上述链家房产中介对盐财经表示，" 调剂的第一年，影响比较大，2021 年底是最便宜的时候，现在的价格比那时候肯定要高 "。

依旧以原对口西师附小学的六铺炕小区为例，盐财经查阅到，在经历了 2021 年下半年的成交价低谷后，2022 年上半年，一居室成交价重新回涨至 750 万以上。

从成交量看，德胜学区的交易市场也没有进入冰封期。根据盐财经记者所见的中介内部资料，2022 年 7 月 20 日至 8 月 2 日期间德胜学区内共成交二手房 12 套，6 月 15 日至 7 月 12 日期间则成交了 14 套。

在这些成交房源中，成交价普遍低于挂牌价，下调幅度在 1% 到 9% 不等。

其中，总价最低的为一套 780 万元，48.6 平方米的一居室；总价最高的为一套 1750 万元，110.7 平方米的四居室。

在所有成交房源中，最低单价的是 11.9 万元每平米；最高单价出现在楼龄较新的小区阳光丽景，单价为 18.3 万元每平米，面积 70.45 平方米，成交价达 1289 万，成交周期只有两天。

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单价为 18.3 万元每平米的阳光丽景小区（采访对象供图）

为何此时仍然选择购买德胜学区房？

中介对盐财经解释道：" 今年再买的客户，都是有心理预期的，基本都是小孩 2024 年后入学的家庭才考虑的。"

这是因为学区内新生学位缺口越高，被调剂出区的概率就越大。根据北京市卫健委公布的数据，北京市出生人口自 2010 年起陡然上升，并于二胎政策开放后的 2017 年达到顶峰，从此之后呈下降趋势。

由此计算，北京小升初入学的最高峰将出现在 2023、2024 年。

1949-2020 年北京市居民出生、死亡变动情况

这意味着，2024 年以后，适龄入学儿童减少，学区内的孩子就有可能重回德胜。

中介还提及，今年德胜学区附近区域，如什刹海、新街口、展览路都有涨幅，因此德胜也不可能保持低位。

这便引出了有关学区房政策的 " 削峰填谷 " 效应——在德胜等顶级学区房小幅下跌的同时，其他学区的房价表现出了上涨趋势。

对于家长来说，随机调剂暴露了学区房在未来可能会面临的种种风险，" 不求上，但求中 "，成为了他们的共同选择 "。" 金德月 " 之外的学区，便开始变得抢手。

两年前，在北京西城区工作的李先生就听到了有关教师轮岗与取消直接派位的风声。

当时他正准备买婚房，" 肯定要考虑孩子上学的问题 "，他对盐财经记者表示。

考虑到 " 取消派位，会利好原本对口学校不是太好的地区 "，李先生在西城广安门外学区购入了一套房产。

2020 年买入时，李先生所购学区房的单价为 8.5 万每平方米，现在已经涨到了 10 万以上。

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教师轮岗有用吗

如果说多校划片，是将房产与学区解绑，那么教师轮岗制度，是从平衡教育资源的角度，挤出学区房溢价的泡沫。

今年 7 月，北京教委相关负责人表示，9 月秋季开学之后，北京市全市将开展教师交流轮岗。消息一出，学区房的未来走势再度受到关注。

教师轮岗是否真正能影响学区房房价，具体还是要看 " 怎么轮 "。

去年，北京已在东城区、密云区试点干部教师交流轮岗。轮岗对象包括教师、校长两类。

其中，公办学校的正、副校长，凡是距离退休时间超过 5 年的，并且在同一所学校任职满 6 年的正、副校长，原则上应进行交流轮岗；公办学校的在编在岗教师，凡是距离退休时间超过 5 年，且在同一所学校连续工作 6 年及以上的教师，原则上均应进行交流轮岗。

北京西城区与朝阳区的两位中学教师共同对盐财经记者表示，目前的轮岗对象为教龄 6 年以上的教师，并将在集团校内轮岗。

此前有媒体报道，此次北京市的教师轮岗主要在区内进行，轮岗教师占全体教师比重低。因此，教师轮岗对学区房的影响有限。

在家长群体中，因教师轮岗掀起的水花，也远不如去年的 " 多校划片 "。

不少家长认为，" 牛小 " 并不 " 牛 " 在师资，而是 " 牛 " 在生源。

各个学区被有所区隔的房价划出泾渭分明的界限，居住地不仅是一个物理上的标识，还暗示着家庭收入的门槛，以及家长对教育的重视程度。

单从数据上看，在试行已有一年的东城区，尚未能看见轮岗给学区房带来的降温痕迹。

恰恰相反的是，从 2021 年 6 月到 2022 年 6 月，东城区房价整体上涨 7.3%，高于北京全市水平。在东城内被认为水平最弱的天永学区，涨幅最高，达到了 11.41%。

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李先生认为，对于教育资源比较平衡的西城区来说，教师轮岗影响不大，不过 " 对于我们学区在西城内不算很好的来说，不算是坏消息 "。

从目前北京楼市的表现来看，学区房的价值逻辑在短期内不会被颠覆。

楼市评论家邓志浩认为，影响学区房走势的是学位价值，只要存在教育资源差异，就很难从根本上解决学区房问题。

" 因为人口多，需求旺盛，大城市的学区还是值钱。但是从全国出生率下跌来看，学位的紧张程度肯定会缓解。" 邓志浩对盐财经记者说。

教育资源不均衡的问题，往往难在一朝一夕间得到解决，教师轮岗的影响，或许不在当下的一时变化，而在持久地推进，在长远的未来。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对盐财经表示，教师轮岗，与教育 " 双减 "、名校集团化办学等一揽子措施多措并举，都有助于学区房房市的稳步下降，从中能看出国家打击学区房炒作的信心与决心。

房地产去泡沫化势在必行，学区房泡沫应该是率先要刺破的一个方向。政策与人口环境的变化，可一定程度上浇灭人们对学区房的炽热追捧，长期来看，房子与教育终将回归其本质。

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