學區房，雪崩了

六脈神劍

去年11月份的時候，這個戶型的房子直接跌到了600多萬，比高位少了300萬，很多家長的心態都崩了。

最近，又來一磅重擊，價格直接跌破600萬。

這個戶型的房子就沒有跌破600萬，還有人說“600萬”是蜂鳥的價格下限，也是中關村三小的最低門檻。

前幾天，蜂鳥家園成交了一套43.84平的西向開間，以568萬成交了。

從1000萬+到如今的568萬，幾乎是腰斬。

除了蜂鳥，萬柳其他樓盤也跌得很慘。像那個“陽春光華”，一年時間就跌了20%！還有“萬泉新新家園”，三年時間跌了28%！就連那傳說中的“萬柳書院”，法拍單價都跌了44%！

再看看上海，最近，高興花園這個學區房暴跌的話題也是頻繁出現在社交平台。因為擁有閔實驗作為一梯隊公辦小學。曾經，高興花園關注度賊高、成交也很活躍。

2021年高興花園成交價最高點10-9萬/㎡，47㎡，均價9.3萬/㎡；

六脈神劍

而現在，2024年高興花園掛牌價均價4.9萬/㎡，實際下跌約205萬。

學區房，雪崩了

3年時間，讓曾經的上海頂流學區塌房了。

接著說說深圳，也是跌得很慘烈。

在2020年，深圳熱門的學區房在市場上表現出強勁的增長勢頭。五大熱門學區百花、粵海、新安、香蜜湖以及深高北的房，即便是老破小，也急劇拉升，短短一年的時間上漲了50%。

當前深圳重點學區樓盤成交均價為6.84萬/㎡，相較於高峰期的9.35萬/㎡，跌幅達26%，為近五年來新低。

學區房，雪崩了

最誇張的時候，因為擁有深實驗雙學位的國城花園，44㎡的戶型，據傳成交價格達到1420萬元，折合每平方米32.27萬元。

學區房，雪崩了

一雙藍眼睛

中部地區小城市更加可怕

六脈神劍

還有漾日灣畔，南山頂級學區房，是“海德三寶”之一，擁有南二外海德中小雙學位。也從“2字頭跌到了1字頭”——20w+的均價到了10w+。

高峰期的後70平的兩房成交總價1600萬，均價22.84萬/㎡

學區房，雪崩了

今年年初成交一套低樓層73平2房，，成交總價858萬，單價11.7萬，均價跟高峰期比，跌幅達46.37%。

學區房，雪崩了

去年11月的時候，同戶型還能成交1030萬，僅兩個月，直降了172萬。

最後說說廣州，跟北上深比，廣州是學區房最溫和回調的，但也跌了不少了。

拿天河區來看，最誇張的也就是協和新世界跌破了10萬/平，跟去年同期比也就，跌幅達到13.2%，金鼎大廈跌了11.2%。

六脈神劍

最高峰的時候協和新世界單價買出過12w/平的，跌了20%左右。

還有名校扎堆的越秀區，20多家省級老牌小學。這硬實力別的地方是比不了的，就因為這個，越秀學區房的漲幅一直都領漲全市。但如今也跌了不少。

近半小區有價無市，很多小區，一年都沒有一套成交，甚至近三年都是0成交。挑選了28個小區，有成交數據的作為樣本。

跌最猛的是對口文德路小學的東方文德廣場，跌幅達32.19%。對口東風東路小學的錦城花園、君匯世家，也分別跌了超28%、18%。

六脈神劍

學區房這一輪殺跌的太多了。

一般來說，每年的3、4月份是學區房的交易高峰期，但因為要趕在5、6月的入學報名，所以家長不得不提前准備。

但今年各地都聽到各地學區房割肉成交的案例。雖然，像深圳一些學區房成交量有所回升，但是都是以價換量，一些價格比年前還低。

肉眼可見，學區房正在跌下神壇。學區房為什麼會在這一輪周期中跌這麼猛？

一來，漲太猛了。

2020年～2021年，那一波學區房漲太猛了，如今也只是正常的回調。20年和21年那會兒，各地的學區房都漲了30%～50%。

市場上也出現了眾多高價盤，顛覆大家的認知。就說深圳，一個老破小就因為背後擁有高端的學區資源，單價居然媲美深圳豪宅盤的價格。

漲太猛，必然要回調了。

疊加這幾年大家恐婚恐孕的情緒，學區房的價值在進一步縮水。

數據顯示，現在幼升小人數下降。

很多城市，都在去年達到了幼升小的入學高峰期之後，後面就開始下降。

2023年的時候，北京幼升小比2022年增加了7000人，達到歷史最高峰；可以看到對應16年～2017年出生人口達到了近年來的頂峰。隨後出生人口急劇下降。

學區房，雪崩了

所以2023年將是北京的幼升小最高峰，之後就會出現斷崖式下跌，學區房也將迎來巨變。

當然一等學區還不用擔心招生問題，差點的學校估計都會招不滿人了，學區房的價格也不可能再反彈到歷史高峰去。

上海也是如此，出生率在16年達到峰值後，就開始下降了。

學區房，雪崩了

同樣，深圳也在下滑。

學區房，雪崩了

其中深藍色線條是市統計局公布的小一招生人數，淺藍色線條是根據深圳衛健委公布的常住產婦數量，推測出來的未來幾年的小一入學人數。

可以看到，深圳出生率下降後，小一入學人數在2023年達到最高峰，之後開始走下坡路，只是沒有北京上海下滑的那麼誇張。

隨著入學人數在變少，學區房的價值拐點也出現了。

還有，以前優質的教育資源比較集中，買了一套學區房就一定能上一所好學校，大家就拼了命的讓孩子不要輸在起跑線上。

而現在隨著社會的發展，教育資源已經從過去的稀缺模式變成相對普及了，無論是高中還是大學。

除了普及，還有一個就是現在上面也越來越重視教育的均衡化發展。比如深圳准備搞大學區，學校集團化；北京也在很多個學校在實行劃片政策。

今年Z.F工作會議也提到了，要加大優質教育資源供給，促進教育公平。

教育公平這個話題一旦被重視起來，以後也是要一步步實現的。那後面可能還會有教師輪崗制、租售同權。教育逐步公平，學區房可能就要退出歷史舞台，房子回歸住房屬性。

而很多學區房，都是老破小，20年、30年的老房子，若不是要名校加持，應該早就被市場淘汰了。

六脈神劍

再往深的講，現在社會的游戲規則已經在發生變化了。

這幾年，學歷貶值的現象越來越突出。

以前一個大學生多麼稀罕，現在大學生滿大街都是。

而大學生也一再被教育“脫下孔乙己的長衫”。學歷的貶值也會使得一大部分人不再應試教育那麼卷了。

還有，在社交媒體紅利期，很多學歷沒有很高的人也混地很好。比如那些帶貨的主播，或者那些搞攝影剪輯的。都是靠自己摸索，沒幾個正兒八經從電影學校畢業，或者播音主持畢業。

對於普通家庭來說，現在花個幾百萬、上千萬給他上個好學校，最後也就是拿著不到一萬的工資，這投入產出比太低了。

人才的定義已經開始變化了，就是曾經相親角槍手的程序員，這幾年收入也在下降了。如今也跌出了收入前十的位置了。

還有人說，計算機將成為下一個土木專業——“天坑專業”

學區房，雪崩了

那麼，以後隨著AI的發展以後可能會替代掉很多工種。現在的教育培養是適合現在模式的人才和精英，那會適合未來的嗎？

為了不確定的未來，去賭上孩子整個童年和青春期，賭上全家的資產，真的不劃算。

關鍵，現在社會的接受程度越來越強，每個人的犯錯成本也很低。沒有考上好大學，還是有很多出路，高學歷也不再是大家人生路上唯一的通行證。

整體來說，這一輪學區房之所以殺跌如此嚴重，並非是學區房沒有價值，還是因為之前漲太多，漲的有點過於失去理性。

漲的多的，跌的也多。

所以很多人問，學區房還有沒有價值啊？我的觀點一直很明確，學區房至少未來20年都有價值的，而且一定比其他同地段的有溢價。

只是這個溢價必須有一定幅度。

學區房，雪崩了

示意圖

比如同樣的地段，學區房相對於非學區房會高出20%，30%左右，這是完全沒有問題的，所以，未來他不會像之前那麼瘋狂了，動輒溢價50%，甚至100%。

那麼現在還適合買入學區房嗎？

這確實要分情況的，老破小學區房跟次新學區房差別很大的。

我覺得是如果你想要你孩子上好學校就買，而且最好是帶有較好居住屬性的學區房。

而那些只是有名校加持的占坑房，現在我覺得你要謹慎，買了沒辦法住人，大學區和教師輪崗制推行起來之後，名校優勢縮水，後面接盤的人就少了。

HongMei

讀書無用論以後找不到高薪工作隨之而來的周圍的輔助行業等等都為如嚼蠟

房價不跌不行啊

pws07

加西的學區房不見了