[maohu]

原创：36氪

北京，首都，久居不易。

“新北京人”来到这座城市，生活几年就会发现，“居住成本”是留在这座城市的最大的成本，不论是经济上的还是心理上的。

因此，当社保满5年，或者拿到工作居住证之后，终于不被限购了，第一个想到的问题就是：要不要、能不能买房？



图自影视剧

接下来是如果买，买哪合适？北京人多、城大，房子能引发一系列问题，包括租金、通勤、社交圈等等方面。

买房不是一件容易的事儿。

买个包，一狠心的事儿。但买房，需要凑钱、看房、加杠杆、看流水，每一个环节都需要周期，有的人从打算买房到签约甚至要一年左右的周期，既费钱，又费精力。

如果打算留下来，提前去做准备，就能节省很多时间，也可以挑得更从容。

01 想在北京买房 你有资格吗？

一个外地人，想在北京买房。首先要关注的不是房价涨跌，也不是百万首付怎么凑。

而是，要连续60个月不失业，并缴纳了社保个税，或者拿到北京工作居住证。这是比房价更容易跨过的硬门槛。

其中意外也时有发生。有人因为换工作，前东家和新公司没有衔接好时间，以致社保没有连续缴纳。也有人因为公司人力误操作导致断缴。而自由职业者，可以选择代缴机构来解决。

成年人的世界里，这些琐碎而必要的事情，都需要自己来操心，没人能代替。

不过政策上还是有一定宽容度。按照北京的规定，社保因为工作变动补缴未超过三个月内的，可以算作连续缴纳。实际情况中，在买房之前的5年中补缴社保次数不超过3次，不会影响买房资格。

相比五年社保，工作居住证是较为快捷的途径，能比别人缩短四五年的时间。这要看所在公司的相关规定，一般都有名额和人数比例限制，建议有条件的人立刻去办一个。说不定就赶上了买房周期中的最佳时机。

对于大部分人来说，五年社保的门槛留出了足够长的时间用来攒钱、了解市场、看房并找准自己需求。

毕竟，坚持了，才配谈理想。

02 首付的钱从哪来？

“五万一平的房价，我工资都没这一半高，怎么买房。”许多人一看到北京的房价，内心就打了退堂鼓。

不要怕，凡事预则立，不预则废。先来看看在北京有房的梦想，说不定实现了呢。



图自影视剧

想在北京上车，100万首付是最基础的“套餐”。

但钱从哪来？

攒钱，是看似笨拙却简单有效的方式。首先工资不是一个固定数值，会根据个人成长和工作年限有一定涨幅。

其次即使不买房，也应合理规划做好理财消费预算。若年薪22万，一年攒出10万并没有想象中的难。如果两个人攒钱，达成目标的速度会更快。

“六个钱包”和“以旧换新”，几乎成了一线城市买房的必备选项。回想过去十年，有多少人得感谢自己啃老买了一套房。又有多少人庆幸卖掉十八线老家的房子，买在了一线城市。

杠杆，有时是能让资产快速增值的利器。不必一提加杠杆就谈之色变，但更适合敢用、会用、擅用的人。

值得注意的是，要为首付金预留出周转时间。理财到账还需要三个工作日呢，更不用说以旧换新，可能需要更长周期内才能完成。买房卖房都没有那么简单。

当你开始盘算到预算这一步时，已经超过了至少80%的北漂了。

03 首付100万能买北京哪的房子？

北京的房价，你以为是二环比三环贵，三环比四环贵，四环比五环贵。其实，并不然。南三环外比北边和东边房价低了将近20%-30%。



链家北京二手房房价地图

目前北京市场上仍有总价最低大概300万左右的刚需盘，首付最低100万左右，月供1万元。二手房可以在东四环或者南三环外买一套老破小的一居室。

新房的话，可以看五环边上的限竞房以及个别楼盘的小户型。更远一些的房山、昌平、门头沟等有稍大些的房子可供选择。

曾几何时，环京也是北漂们的优先选择。比北京便宜，比老家更近。数十万人住在燕郊每日跨省来北京上班。然而，限购、政策变动、区域价值分化，让“香饽饽”成为啃不动的“鸡肋”。

即使手里没有100万，也不要着急，再攒攒钱，努努力。买房这个事，从来不是一蹴而就的。谁买第一套房时不是从迷迷瞪瞪看房开始呢，边看边挑边攒钱，说不定更有动力呢。



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04 100万之外，还需要准备这些！

一些人在买房之前，最心痛的不只是没钱，而是没有首套房贷款资格。

前些年，社保没有满五年时，他们想先在老家上了车。等有资格买北京时，把老家房子转手卖了以撬动更多首付金。

没想到，2017年北京的认房又认贷的政策让他们失去了首贷资格。这意味着首付比例从最低35%提高到60%。100万首付能搞定的事，要多拿80万。

只要贷过一次后，就无法在北京享受高杠杆优惠。

遇到政策变动，实属没办法。如果政策已经出台好些年了，还想这样做，那就可能需要多了解最基础的买房逻辑和市场变化。

如果买300万的房子，首套是不是仅需要准备100万的首付，剩下200万就能从银行贷款？

现实并不是1+2=3的关系。

办住房贷款常常遇到的问题是，贷款额度比预想的少，甚至根本办不下来。

银行之所以愿意贷款给你，是因为银行相信贷款人能还得起。那就需要提供征信、收入证明和银行流水。

贷款时，银行要先看你的流水能否覆盖月供的两倍。这意味着如果你想贷最高195万，月供1万，那么至少提供月工资2万左右的流水才行。

二手房的话，网签价会低于实际总价，贷款额度也随之降低，首付便会更高一些。比如北京四环500万的房子，网签价最高做到468万，贷款最高额度327.6万（468万*70%），剩余金额全都是首付金额172.4万。

买房的最终预算永远比看房时要高一些。除了网签价还有卖方持有房屋类型是否满五唯一、买房购买房屋类型是否为首套、2.5%左右的中介费等等。

在做买房等重大决策前，多搜集正确信息，总是没坏处。

05 什么样的房能够买？

在北京跟老家买房相比，有实践与理论上的差异。二三线城市的房子除了常见的小产权房问题，新建的商品房楼盘比较多。户型、面积可挑选的余地也大。

但在北京，则受限于首付和政策。手里只有100万，能买的到房子，可能只有这么几种，还都特别“奇葩”

就房子的产权来说，除了普通商品房，那些看着像普通商品房的房子，实际上可能是回迁房、经适房、老公房、限竞房、共产房，甚至是商办公寓。

房子嘛，住都一样能住。与买房者最直接相关的是税费、首付比例和后续买卖限制。

限竞房是拿到房本五年后才被允许买卖。今年北京的不限价地块成交比例增加，此消彼长，限竞房用地大幅减少，刚需且买且珍惜。

共产房总价较低，相比区域内新房价格能便宜一半。但个人并不拥有全部产权，且需要摇号，对买卖有着较为严格的限定。

考虑买回迁房、经适房的话，就要多准备首付钱。这类房子总价相比周围小区价格也较低，但回迁房要缴纳土地出让金3%，经适房需缴纳综合地价款10%。

一些老公房的产权若是归属于单位，还不能个人交易。商办公寓的买卖则几乎彻底堵死，需要全款购买。

北京有许多80年代，甚至70年代的房子，房龄比人都大。遇到这种房子时，得先确认一下贷款的问题。因为有的银行规定，房龄超过一定年限，会不批贷款。

买卖二手房有一种现象。老人留下的房子，产权分属几个子女共有。这时就需要注意，卖家是不是取得了共识，以免节外生枝。

二手房的好处是过户快，早买早入住。对于北漂来说，买了新房等入住的日子，痛并快乐着。一边还着月供1万+的房贷等新房建成，一边向房东交5000的房租。

06 买好房子有时候需要运气

在北京看房，是最需要做心理建设的时候。一边看几百万的房子居然比自己年龄都大，一边担心房价再上涨连这样的房子都买不到。

小区没保安没绿化是常事，内部道路坑坑洼洼打着混凝土补丁。房子内部户型奇葩且逼仄，不是客厅没有窗户就是全屋不向阳。有的房子像是几十年没人住过，被时间封印了至少二十年。



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往往看中的区域内，所有房子的户型都很差劲。稍微好那么一点的小区，房价又远远超过预算。

不由得和手里的钱较劲，谁让自己没得选呢。但即使多出几十万，也只能矬子里拔将军。

最终都需要面对现实，买到理想中的房子，是需要一些运气的。

买新房的通常步骤是先排卡，等着开盘时去选房。能否选到合适的房子，跟首付比例、手速、运气以及开发商的放盘逻辑都有关系。

二手房的话，几乎是一房一价。同小区、同一栋楼、同户型的房子，都有可能因为楼层高低、装修好坏、付款方式以及业主心情，价格上差十来万块钱。

如果看中了二手房，正好碰到业主诚意卖房并且价格合适，错过可能真的不再有。

买房这件事会让人迅速学会取舍。位置好、户型好、装修好、朝向好、面积大的房子，想用首付100万买到，那是不可能的。

在北京买房安家，看上去是一个奢侈的梦。实际上，跳一跳还是能够在五六年内，靠自己买上个小房子。买房路上，谁不是一路挣扎一路前行呢，但结果好在，你总能买到属于自己的房子。

人生是一场场马拉松，买房也是。买完第一套，还有第二套、第三套……第N套在等着你。

作者：王露

编辑：小屋