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房地产投资的套路~转贴



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小刚钢
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Post Posted: 2019-10-02 20:01 Reply with quote
房地产投资的套路,就是要实施一个有计划的房贷战略,充分借用银行的政策,购置多套房产。



01 早早断送房地产投资念头的一个致命错误



最成功的,使自己远离房地产投资的一个办法就是:使出吃奶的劲儿,把自住房贷款做到收入可负担的极限。例如,现在贷款政策和利率条件下,最大单笔借款能力是家庭年收入的5倍,如果收入是10万,自住房贷款大于50万的情况下,既没办法贷款买投资房,也没办法将已有的其他房产加按。

小李一家,登陆加拿大之后马上置业,购买了A房产,市价当时只有30万,借了80%,贷款金额24万,家里人共同努力下用了15年的时间把贷款还清了,还攒了一笔存款22万,A房的价格也涨到了80万。小李一家打算换一个自住房,目标房产价格100万,家庭收入16万,于是购买了B房产,首付20万,贷款80万。欢欢喜喜搬进B之后,发现A房没有贷款,将A房转作出租用途之后,因为没有利息支出抵扣毛租金,所以净租金收入很高,家庭所得税的税率提高了。这时候小李一家才发现,所有的银行都拒绝了他们加按A房的申请,理由都一样:借款能力只有80万,而自住房已经借了80万,因此A作为投资房,不能做加按。小李一家目前的状况就是“动不了”了,即,我们常说的“房贷植物人”状况。
 
_________________


不是每个人都适合和你白头到老,有的人是拿来成长的;有的人是拿来一起生活的;有的人是拿来一辈子怀念的。愿生活可以如诗般自由,吃想吃的饭,见想见的人,看喜欢的风景,做可以做的事。心不老
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小刚钢
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Post Posted: 2019-10-02 20:01 Reply with quote
面对这种窘境,小李一家有如下选项:01. 从此开始攒钱还自住房,不再动心思做出任何改变,在哪里跌倒就在哪里躺下;02.搬家,搬回A住,把B出租之后,再将A房加按;03.卖掉A,获得80万卖房款,用其中的60万卖房款加速偿还B的贷款,将B的贷款金额降到20万,用其余20万做首付,购买C和D两栋价值50万的投资房。大家猜猜,现实生活中,面对小李一家的上述3个选项,选择的概率区间大致是什么样的?我观察到的情况是:选01的概率是95%到98%;选B的概率是0;选C的概率是2%到5%。

选择01的家庭,主要由于路径依赖:用还A房贷款的方式还B房贷款,不需要动脑筋,别人也是这么做的…属于典型的战略上懒惰,战术上勤奋的家庭,祝福并祈祷这样的家庭吧。选择02的家庭,主要是损失厌恶以及不认错:房贷没有计划,搞成这个局面,一旦搬回A房住,岂不是既劳民伤财又被朋友笑话?虽然犯了硬错,但嘴不能软;搬回A去有成本,而且是必要开支以外其他心理账户的开支,容忍不了。选择03的家庭,虽然很少,但的确有,这样的家庭不太可能是自己觉悟的,如果能想到这一层就不会先犯下错误再纠正了,选择03方案的家庭应该是身边有良师益友,为其提出了这个解决方案。

有满手好牌却打坏了,原因是没把房贷当回事儿。房地产投资的高手,就是房贷战略高手,无他。
 
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不是每个人都适合和你白头到老,有的人是拿来成长的;有的人是拿来一起生活的;有的人是拿来一辈子怀念的。愿生活可以如诗般自由,吃想吃的饭,见想见的人,看喜欢的风景,做可以做的事。心不老
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小刚钢
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Post Posted: 2019-10-02 20:03 Reply with quote
02 地产投资规定动作



为了避免小李一家犯下的错误,正确的做法,也是房地产投资的规定动作就是:保持自住房债务最小化。以前的文章里提到过“坏债务”概念,不知道这个概念的朋友,请从公众号2018年1月的文章开始补习。自住房,是最大的坏债务,因为自住房是最大的消费品。小李一家正确的做法是:在购买B之前,给A加按,能拿出多少钱拿出多少钱,全部作为B房的首付,形成B房的贷款低于A房贷款的局面,即,自住房债务最小化。

很多人有疑问,如果加按了A之后,再买B,那么B还能申请到贷款吗?答案是肯定的,能。因为在申请B的时候,银行把A视作为出租房,用租金抵减A的债务,这样做虽然B的贷款借不到年收入的5倍,但也不需要借得那么多。小李一家需要做的就是找到能为自己规划,并准确计算出A和B分别能借出多少贷款的人。从这个例子也可以看出,不需要等A房的贷款都还完了再换自住房。

如果以后还想换自住房,购买C,怎么办呢?同样的道理,在下手买C之前,看看能不能加按A,如果能加就先加按A,如果不能,至少要加按B,之后再购买C。这样,购买了C之后,名下就有了A和B 两套投资房,C是自住房而且尽量做到自住房按揭贷款金额最低。

当C作为自住房,贷款余额仅为家庭年收入的2.5倍时,可以再次加按A 和B,取出资金购买D 作为投资房。

综上所述,房地产投资的规定动作是:为保持自住房债务最低,需要加按所有的现有房产之后,再买自住房。多套房投资,是一个加按,搬家,再加按,再搬家的过程。直到自住房贷款余额低于年收入的2.5倍之后,就可以直接购买出租房了。
 
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小刚钢
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Post Posted: 2019-10-02 20:04 Reply with quote
03 房地产投资的自选动作



观察能力比较强的人,移民加拿大不久之后就会发现,在加拿大创造财富是一件非常难的事,每年GDP增长约1.6%,国家的增量财富非常少,而且集中在高科技和资源类行业,小打小闹的创业,通常是血本无归。在存量财富中分一杯才是正道,而存量财富的76%是房地产,因此,投资二手房成了明智选择。知错就改是聪明人,但改正投资方向上的错误却知易行难,这里给大家提供几个聪明,且杀伐决断能力强的投资者使用的超常规办法。

小甲,刚来加拿大的时候利用新移民政策,落地就买了个大房子,房贷余额130万,找到了专业收入,年薪9万,但因自住房债务太大,无法进行地产投资。觉悟之后,毅然把自住房出租,并充分利用税法的45(2)处理房产增值问题。手段:推迟自己的满足感,化坏债务为好债务。

小乙,地产经纪,在2018年时将所有投资房加按,套现60万为地产市场下行周期做过冬准备。虽然因为原贷款都没到期,交了几千元罚款,但换来60万的现金储备,值了。因为是自雇人士,2018年申请贷款时,银行使用2017和2016年的平均收入,而这两年是地产经纪收入最高的两年,因此借款能力超强。手段:在借钱能力最强的时候借钱,而不是在需要借钱的时候借钱。

小丙,一直因自住房债务高而借不到更多贷款投资地产,利用一笔私人借款还清了自住房的30万,释放了借款能力后,加按了3套投资房,取现70万,不仅还清了私人借款,还为继续投资准备了40万元首付款。手段:强制付清自住房,加按投资房,用外科手术方式急速还清自住房贷款,长痛不如短痛,从此告别贷款难。

小丁,收入较高,但没有首付款。父亲没有收入但存有巨额RRSP,利用银行高净值资产项目将自住加按,取出现金给小丁做投资房首付,并定下君子协定,小丁的投资房4年之后加按,取现之后归还家父的投资款。打虎亲兄弟,投资父子兵。手段:两代人,有钱出钱,有收入出收入,以合伙投资的形式,言传身教财商知识。

小戊,卖掉自住房之后,获得了70万卖房款。他没有立刻买下一套自住房,而是先租房住,并用40万做首付款买了两套投资房,出租了之后才购入自住房。手段:甩掉自住债务的时候,是买入投资房的最佳时机,出租房有了租金收入之后就可以抵减投资房的债务,再买自住房的时候对借款能力影响不大。

上述手段,并不常见,属于地产投资的非常规做法,只有对银行房贷政策非常了解,而且对房地产投资非常有信心的投资者才会偶尔使用。
 
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MyLuckIsBack
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Post Posted: 2019-10-04 07:06 Reply with quote
小刚钢 _BBCODE_WROTE:
面对这种窘境,小李一家有如下选项:01. 从此开始攒钱还自住房,不再动心思做出任何改变,在哪里跌倒就在哪里躺下;02.搬家,搬回A住,把B出租之后,再将A房加按;03.卖掉A,获得80万卖房款,用其中的60万卖房款加速偿还B的贷款,将B的贷款金额降到20万,用其余20万做首付,购买C和D两栋价值50万的投资房。大家猜猜,现实生活中,面对小李一家的上述3个选项,选择的概率区间大致是什么样的?我观察到的情况是:选01的概率是95%到98%;选B的概率是0;选C的概率是2%到5%。

选择01的家庭,主要由于路径依赖:用还A房贷款的方式还B房贷款,不需要动脑筋,别人也是这么做的…属于典型的战略上懒惰,战术上勤奋的家庭,祝福并祈祷这样的家庭吧。选择02的家庭,主要是损失厌恶以及不认错:房贷没有计划,搞成这个局面,一旦搬回A房住,岂不是既劳民伤财又被朋友笑话?虽然犯了硬错,但嘴不能软;搬回A去有成本,而且是必要开支以外其他心理账户的开支,容忍不了。选择03的家庭,虽然很少,但的确有,这样的家庭不太可能是自己觉悟的,如果能想到这一层就不会先犯下错误再纠正了,选择03方案的家庭应该是身边有良师益友,为其提出了这个解决方案。

有满手好牌却打坏了,原因是没把房贷当回事儿。房地产投资的高手,就是房贷战略高手,无他。


建议3的是他家的地产经济吧
搬家费用和地产买卖的费用完全不是一个级别的啊
卖一个100万物业,经济费要付3万多,三个物业的律师费又好几千,两个物业的ptt 又是1万。
搬个家,全部请人弄,几千块撑死了
 
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