#1: 作者: 本拿笔的长者, 时间: 2018-3-13 14:18

可能是因为国内楼市近二十年的大涨，很多人对本地的楼市也寄予厚望。尽管长期来看，房产比普通定期存款保值，但这并不代表投资楼市，一定是正确的。下面我就从事后诸葛亮的角度，分析一下房价，房租，收入，三者之间的关系。

上海现在一套市值800万的两房阿怕门，月租金也就1W左右，就算没有空置期，换房客也不麻烦中介，租售比还是只有可怜的1.5%。老破小的情况稍微好点，300万市值的，租金一般是4.5-5K，勉强有2%。如果不当房东，直接卖房套现，就算300W买银行理财，也能达到5%以上的收益。如果买信托，在目前刚性兑付还没实质打破的背景下，安享8%的收益也没压力。明摆着，当房东一年至少要亏3%以上。

雷锋也就几十年出一个，国内不可能有那么多雷锋房东。为什么不提高租金，让年回报跟固定理财接轨，至少接近呢。无法就是两个原因：

第一，对楼市大幅度上涨有预期，即使一年只涨10%（相对于最近十多年的涨幅，已经是非常保守的估计了），不算租金，也比银行理财强。

第二，目前的租金已经是市场价的上限了，再涨价，至少是目前没人租的起了（这个是最主要的）。

只要有资金追捧，房价可以涨到让本地工薪阶层望房兴叹，但房租却只能由本地普通人的收入决定。

有人可能会反驳，前面你举例的那套300W的老破小，十年前租金不过2K左右，现在涨到近5K，难道跟房价上涨没关系？

我的回答是：房租最近十年翻了一倍多，是因为社会平均收入增加的缘故，跟楼价暴涨并无太多直接关系。就好比餐饮价格，近十年也翻了倍，尽管有楼价暴涨的一部分贡献，但最主要的原因，还是大家兜里有钱了！

房价就算今年不涨，照样有人赌明年要涨，问银行借钱买投资房。但有多少人因为预期明年房租会涨，现在去囤几套出租房？这就是为什么，房价炒得起来，房租炒不起来的原因。

回到大家拿，房租一样是由当地人的收入决定，而不是歪果仁/新移民。草原大农村30W的新阿怕门，租金就有1.4K左右了，本拿比70W的新阿怕门，租金也就2K左右。大温之所以房价翻倍有余，租金只多了50%，并不是本地房东做雷锋，而是因为本地工薪族跟草原大农村比起来，收入也就高两成左右，就算房价现在再翻一番，自己的工资没怎么增加的话，租金也不会有什么实质变化。

#2: 作者: 本呐比经略, 时间: 2018-3-13 14:20

楼主数据不错，但比较对象找错了。温哥华跟上海有啥好比的，要比也比杭州成都这种二线城市。。。

#3: 作者: 部落巨人, 时间: 2018-3-13 14:43

LZ外行了，草原大农村的要比城市工薪族有钱

#4: 作者: lqiang, 时间: 2018-3-13 14:46

温哥华要和香港看齐、房价上涨是大概率事件

#5: 作者: COFFEECITY, 时间: 2018-3-13 14:49

楼主叫醒装睡的人是不地道的。

#6: 作者: 本拿笔的长者, 时间: 2018-3-13 14:49

部落巨人 写道:

LZ外行了，草原大农村的要比城市工薪族有钱

不管是最低工资还是平均工资，都要比大温低。

税前能上七万，在当地就算高薪了，在大温貌似要上十万才算吧。

#7: 作者: MyLuckIsBack, 时间: 2018-3-13 14:59

谈笑风生的长者 写道:

可能是因为国内楼市近二十年的大涨，很多人对本地的楼市也寄予厚望。尽管长期来看，房产比普通定期存款保值，但这并不代表投资楼市，一定是正确的。下面我就从事后诸葛亮的角度，分析一下房价，房租，收入，三者之间的关系。 上海现在一套市值800万的两房阿怕门，月租金也就1W左右，就算没有空置期，换房客也不麻烦中介，租售比还是只有可怜的1.5%。老破小的情况稍微好点，300万市值的，租金一般是4.5-5K，勉强有2%。如果不当房东，直接卖房套现，就算300W买银行理财，也能达到5%以上的收益。如果买信托，在目前刚性兑付还没实质打破的背景下，安享8%的收益也没压力。明摆着，当房东一年至少要亏3%以上。 雷锋也就几十年出一个，国内不可能有那么多雷锋房东。为什么不提高租金，让年回报跟固定理财接轨，至少接近呢。无法就是两个原因： 第一，对楼市大幅度上涨有预期，即使一年只涨10%（相对于最近十多年的涨幅，已经是非常保守的估计了），不算租金，也比银行理财强。 第二，目前的租金已经是市场价的上限了，再涨价，至少是目前没人租的起了（这个是最主要的）。 只要有资金追捧，房价可以涨到让本地工薪阶层望房兴叹，但房租却只能由本地普通人的收入决定。 有人可能会反驳，前面你举例的那套300W的老破小，十年前租金不过2K左右，现在涨到近5K，难道跟房价上涨没关系？ 我的回答是：房租最近十年翻了一倍多，是因为社会平均收入增加的缘故，跟楼价暴涨并无太多直接关系。就好比餐饮价格，近十年也翻了倍，尽管有楼价暴涨的一部分贡献，但最主要的原因，还是大家兜里有钱了！ 房价就算今年不涨，照样有人赌明年要涨，问银行借钱买投资房。但有多少人因为预期明年房租会涨，现在去囤几套出租房？这就是为什么，房价炒得起来，房租炒不起来的原因。 回到大家拿，房租一样是由当地人的收入决定，而不是歪果仁/新移民。草原大农村30W的新阿怕门，租金就有1.4K左右了，本拿比70W的新阿怕门，租金也就2K左右。大温之所以房价翻倍有余，租金只多了50%，并不是本地房东做雷锋，而是因为本地工薪族跟草原大农村比起来，收入也就高两成左右，就算房价现在再翻一番，自己的工资没怎么增加的话，租金也不会有什么实质变化。

有一定的道理，但是有一个因素没有考虑：利率
在去年的时候，做房东还是有利可图的，很大程度上是低利率的关系。
一个40万的condo租到1500一个月不是梦。
假设40万全贷款，3%的利息（1000一个月），加上300一个月的地税+Strata，房东收入是200一个月。这是在首付为零的情况下，所以可以说收益比是无穷大。
随时间推移，利息部分会下降，地税+strata部分会上升，租金会上升，总体来说房东收益会慢慢上升。

现在有一个情况在变，就是利息有上升趋势，这会导致房东成本增加。利息上升到3.6%，那么上面例子里的房东就无利可图了。

利息上升的前提下，可能的结果有两个：
1.房东hold不住，卖房，多了会导致房价下降
2.房东hold住，增加租金，会导致房租上升。

由于利息上升，压力测试的原因，大量首购族现在已经没有能力买房了。要房东亏本卖房，估计房东宁可每月亏个200块（假设上面例子里利息涨到4.2%),也不会愿意大幅降价（和今年的估价比吧）卖。

因为就业强劲，购房路被堵死，租金会有上升压力，但限于收入水平，只能缓慢增长。
没有大量抛售，在经济环境还不错的前提下，房价跌没有可能。

新造的房子会越来越小，配合上涨的租金
造成平均房价下跌，租金平稳的假象,皆大欢喜

#8: 作者: 部落巨人, 时间: 2018-3-13 15:03

谈笑风生的长者 写道:

部落巨人 写道: LZ外行了，草原大农村的要比城市工薪族有钱 不管是最低工资还是平均工资，都要比大温低。 税前能上七万，在当地就算高薪了，在大温貌似要上十万才算吧。

给你一个图，一张表，希望你能看出端倪
betterdwelling.com/cit...ractive/#_

www.statcan.gc.ca/tabl...9k-eng.htm

#9: 作者: 部落巨人, 时间: 2018-3-13 15:05

端倪１：萨省比ＢＣ平均工资高

端倪２：ＢＣ省越靠近大温中心，工资越低

#10: 作者: MyLuckIsBack, 时间: 2018-3-13 15:06

谈笑风生的长者 写道:

可能是因为国内楼市近二十年的大涨，很多人对本地的楼市也寄予厚望。尽管长期来看，房产比普通定期存款保值，但这并不代表投资楼市，一定是正确的。下面我就从事后诸葛亮的角度，分析一下房价，房租，收入，三者之间的关系。 上海现在一套市值800万的两房阿怕门，月租金也就1W左右，就算没有空置期，换房客也不麻烦中介，租售比还是只有可怜的1.5%。老破小的情况稍微好点，300万市值的，租金一般是4.5-5K，勉强有2%。如果不当房东，直接卖房套现，就算300W买银行理财，也能达到5%以上的收益。如果买信托，在目前刚性兑付还没实质打破的背景下，安享8%的收益也没压力。明摆着，当房东一年至少要亏3%以上。 雷锋也就几十年出一个，国内不可能有那么多雷锋房东。为什么不提高租金，让年回报跟固定理财接轨，至少接近呢。无法就是两个原因： 第一，对楼市大幅度上涨有预期，即使一年只涨10%（相对于最近十多年的涨幅，已经是非常保守的估计了），不算租金，也比银行理财强。 第二，目前的租金已经是市场价的上限了，再涨价，至少是目前没人租的起了（这个是最主要的）。 只要有资金追捧，房价可以涨到让本地工薪阶层望房兴叹，但房租却只能由本地普通人的收入决定。 有人可能会反驳，前面你举例的那套300W的老破小，十年前租金不过2K左右，现在涨到近5K，难道跟房价上涨没关系？ 我的回答是：房租最近十年翻了一倍多，是因为社会平均收入增加的缘故，跟楼价暴涨并无太多直接关系。就好比餐饮价格，近十年也翻了倍，尽管有楼价暴涨的一部分贡献，但最主要的原因，还是大家兜里有钱了！ 房价就算今年不涨，照样有人赌明年要涨，问银行借钱买投资房。但有多少人因为预期明年房租会涨，现在去囤几套出租房？这就是为什么，房价炒得起来，房租炒不起来的原因。 回到大家拿，房租一样是由当地人的收入决定，而不是歪果仁/新移民。草原大农村30W的新阿怕门，租金就有1.4K左右了，本拿比70W的新阿怕门，租金也就2K左右。大温之所以房价翻倍有余，租金只多了50%，并不是本地房东做雷锋，而是因为本地工薪族跟草原大农村比起来，收入也就高两成左右，就算房价现在再翻一番，自己的工资没怎么增加的话，租金也不会有什么实质变化。

不过今天央行行长又鸽了。
加币应声下跌半分，加息前景看淡。
年头上大银行抢着升贷款利率，最近又小幅下跌。