让别人的子弹先飞 不陷鬼城投资
城市化的第一驱动力是技术进步。没有技术进步，城市化只能属于未来幻想。所有的城市规划，都在这个背景下完成，否则只能属于科幻。
超级漫长的农业时代，人类亘古如长夜，每天日出而作日落而息，腰酸背疼，无止无休，最理想混个温饱，相当多人饥寒交迫。一有灾荒，便见白骨千里，易子而食，卖妻苟活。从公元纪年起，长达1800年时间里，人均GDP只增长了50%，城市化率徘徊在3%左右。
工业革命带来了人类光明的火把，和城市化的推土机开荒机。从1820年到2000年，工业革命以后，短短180年时间，人均GDP增长了8倍，城市化率由3%一跃迈进50%。
工业革命是人类的第一次大解放，把人类从农业社会的无尽苦役中解放出来，城市有限集聚，集聚的主要驱动是工业驱动。也就是工业生产带动就业和人口集聚。这个时代的城市规划，政府和企业有超强的主宰能力，因为有可能一两家较大型的企业，就支撑起了一座城市的发展。资源型、重工业型城市尤其如此。
今天的人类正面临着、进行着第二次大解放：机器人和人工智能把人从工业流水线上解放出来，进入服务业。互联网不仅使世界越来越透明，它的万物互联也正在迅速改变传统工业和资源的调配方式与效率，它可以大幅度地节约工业生产。这两个合力，使工业生产的重要性占比，在人类的生产生活中迅速下降。环境污染和破坏，也因此减少。
大量就业人口从工业流水线上解放出来，短期会有失业的阵痛，长期使人类生活更美好。他们迅速融入服务业，融入大城市。而服务业的特征，不论是写字楼里面的生产创造性高端服务业，还是衣食住行方面的生活性服务业，一个共同点都是：越积聚效率越高，越积聚创造力越强。
这个特点，决定了未来城市一定是高密度集聚的超级大都市，而不是大量卫星城市的大城市群，更不是工业时代有限集聚的中小城市。政府规划和单一企业在城市规划中的力量也在大幅度衰减，而人、企业之间紧密抱团与协作成为新型城市化最典型特征。
在超级大都市如珠穆朗玛峰一样迅速隆起，四海平野则迅速塌陷、世界越来越陡峭、越来越集中的时代，谁要是还迷恋传统工业时代的城市发展逻辑，过分迷信政府规划和均衡发展的努力，等待他的，将一多半是投资失败的命运。
了解房地产，必须先知道城市化；懂得城市化，必须先知道上述城市化的宏观大逻辑大视野。这就叫全局理性视野。背离这个视野，再怎么狼奔豕突，再怎么努力奔跑，再怎么追风逐浪，都只是无头苍蝇一个，失败是必然的，成功则是偶然的。
我在各种场合，一再提醒「环大都市鬼城圈」，就是基于上述基本逻辑。
微博上，有人给我转来一截图片，那上面写的字是这样的：
「很多策划案例都是这样的，上海市最着名的策划案例就是陆家咀。陆家咀原来晚上一片黑漆漆的，只有一些仓库和农田在那。后来上海市在那画了一个圈，讲了一个故事，说这个地方建金融中心，后来就建成了。大家想想，如果人家不信这个故事，它就是句谎话；如果信，大家把钱投进来，它就是一个很好的策划。那怎么让别人信的呢？上海市政府做了两件事，修东方明珠塔，修南浦大桥、杨浦大桥。大家一看，嘿！真的要干。去晚了这个地价不就上来了，还是早点去吧！这么一个策划、一个动作，大家就全来了。这就是策划！」
一看这个文字，就知道是江湖人士玩的文字游戏。策划人士玩江湖把戏，就是把「策划」二字无限放大，哇，成功，90%靠的就是这个「策划」。别的各种江湖人士也一样，把自己从事的那一小片微不足道的东西无限放大。
事实上，对于规划，远远不全是社会公众、投资者信不信的问题。地缘经济的作用非常重要。肉眼看不见的服务业积聚的时代发展潮流更加重要。浦东和陆家咀的成功，是因为它和已经是上海市中心的浦西只有一江之隔，而现代服务业的发展，加上上海的历史地位和地缘，这块地需要也适合进一步集聚。
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好新闻没人评论怎么行，我来说几句
超级漫长的农业时代，人类亘古如长夜，每天日出而作日落而息，腰酸背疼，无止无休，最理想混个温饱，相当多人饥寒交迫。一有灾荒，便见白骨千里，易子而食，卖妻苟活。从公元纪年起，长达1800年时间里，人均GDP只增长了50%，城市化率徘徊在3%左右。
工业革命带来了人类光明的火把，和城市化的推土机开荒机。从1820年到2000年，工业革命以后，短短180年时间，人均GDP增长了8倍，城市化率由3%一跃迈进50%。
工业革命是人类的第一次大解放，把人类从农业社会的无尽苦役中解放出来，城市有限集聚，集聚的主要驱动是工业驱动。也就是工业生产带动就业和人口集聚。这个时代的城市规划，政府和企业有超强的主宰能力，因为有可能一两家较大型的企业，就支撑起了一座城市的发展。资源型、重工业型城市尤其如此。
今天的人类正面临着、进行着第二次大解放：机器人和人工智能把人从工业流水线上解放出来，进入服务业。互联网不仅使世界越来越透明，它的万物互联也正在迅速改变传统工业和资源的调配方式与效率，它可以大幅度地节约工业生产。这两个合力，使工业生产的重要性占比，在人类的生产生活中迅速下降。环境污染和破坏，也因此减少。
大量就业人口从工业流水线上解放出来，短期会有失业的阵痛，长期使人类生活更美好。他们迅速融入服务业，融入大城市。而服务业的特征，不论是写字楼里面的生产创造性高端服务业，还是衣食住行方面的生活性服务业，一个共同点都是：越积聚效率越高，越积聚创造力越强。
这个特点，决定了未来城市一定是高密度集聚的超级大都市，而不是大量卫星城市的大城市群，更不是工业时代有限集聚的中小城市。政府规划和单一企业在城市规划中的力量也在大幅度衰减，而人、企业之间紧密抱团与协作成为新型城市化最典型特征。
在超级大都市如珠穆朗玛峰一样迅速隆起，四海平野则迅速塌陷、世界越来越陡峭、越来越集中的时代，谁要是还迷恋传统工业时代的城市发展逻辑，过分迷信政府规划和均衡发展的努力，等待他的，将一多半是投资失败的命运。
了解房地产，必须先知道城市化；懂得城市化，必须先知道上述城市化的宏观大逻辑大视野。这就叫全局理性视野。背离这个视野，再怎么狼奔豕突，再怎么努力奔跑，再怎么追风逐浪，都只是无头苍蝇一个，失败是必然的，成功则是偶然的。
我在各种场合，一再提醒「环大都市鬼城圈」，就是基于上述基本逻辑。
微博上，有人给我转来一截图片，那上面写的字是这样的：
「很多策划案例都是这样的，上海市最着名的策划案例就是陆家咀。陆家咀原来晚上一片黑漆漆的，只有一些仓库和农田在那。后来上海市在那画了一个圈，讲了一个故事，说这个地方建金融中心，后来就建成了。大家想想，如果人家不信这个故事，它就是句谎话；如果信，大家把钱投进来，它就是一个很好的策划。那怎么让别人信的呢？上海市政府做了两件事，修东方明珠塔，修南浦大桥、杨浦大桥。大家一看，嘿！真的要干。去晚了这个地价不就上来了，还是早点去吧！这么一个策划、一个动作，大家就全来了。这就是策划！」
一看这个文字，就知道是江湖人士玩的文字游戏。策划人士玩江湖把戏，就是把「策划」二字无限放大，哇，成功，90%靠的就是这个「策划」。别的各种江湖人士也一样，把自己从事的那一小片微不足道的东西无限放大。
事实上，对于规划，远远不全是社会公众、投资者信不信的问题。地缘经济的作用非常重要。肉眼看不见的服务业积聚的时代发展潮流更加重要。浦东和陆家咀的成功，是因为它和已经是上海市中心的浦西只有一江之隔，而现代服务业的发展，加上上海的历史地位和地缘，这块地需要也适合进一步集聚。
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