[北京] 北京学区房热度卷土重来 有人买卖
2021年的北京学区房市场，将风云变幻演绎到了极致。
仲夏7月，在史上最严调控政策的打击下骤然入冬，西城区“金德月”顶级学区房尤其明显，成交量一度跌入谷底、价格狂降200万的学区房并非孤例。
但21世纪经济报道记者近日调研发现，西城德胜片区的学区房热度似乎又一次卷土重来，成交量大幅增加，议价空间近乎消失，单价超过17万元的房子再次出现。
即便考虑到每年年初都会是学区房旺季，今年的高峰也来得比以往更早一些，幅度也更大。
不只是西城德胜片区，海淀区中关村学区、东城区安交学区均有回温。
市场急速更迭之下，学区房的炒房客们也经历了像过山车一样的一年，多数人选择收手，感慨“也成了韭菜”之时，却还是有人在倒腾学区房上赚了钱，高点卖出低点买入，一年内买卖不足66平米学区房净赚300万元。
这样极具戏剧性的一幕幕，在学区房这个特殊领域里却并不稀缺，既具备教育价值又具备投资价值的学区房，价格在过去数年间一度冲高。直到2021年“多校划片”、“教师轮岗”、“学区房指导价”等政策轮番上阵，将学区房“永远上涨”的预期打破，学区房市场的波动规律才开始出现不同。
确定性消失之后的顶级学区房，一边呈现“削峰填谷”的变化，一边仍然有跃跃欲试的买家入局。
“未来几年如果没有大的政策变化，预计市场将不断重复这种博弈平衡，但只要教育均衡得不到有效解决，学区房还会在震荡中上行”；
“有人的地方就有波动，接下来的几年都会是这种重复历史的走势，除非还有政策下来”；
“北京的学区房不存在炒作空间了，年初波峰、夏季波谷的规律性变化不会有更大的浪花”；
上述业内分析人士的观点，或许能够一定程度上总结学区房市场的展望，但归根结底是需求在主导市场，学区房会走向哪里依然没有定论。
没有人可以一直站在浪尖上，潮水退去，终究有人要做尘土，那个时候，谁会是最后接棒的人？
特殊的高峰期
深耕德胜片区多年的一位资深经纪人告诉21世纪经济报道记者，2021年11月他们品牌在德胜的成交量达到低谷期7月的5倍还多，12月成交量与11月几乎持平，也是全年的一个高点，而2022年1月前12天，成交量已经达到了30多套，等同于低谷期的2倍数量。
“前两个月扎堆买房，导致现在市场上能交易的房子都不多了。”该经纪人透露，价格方面，由于买家多、合适房子少，德胜学区房的议价空间也少了许多，“以前照着50万60万可以谈，现在基本上就5万到10万左右”。
而他所在的中介在德胜区域成交量长期占据第一名，另一家中介品牌的经纪人也证实了这种趋势。
以一套对应着育翔小学学位的老破小为例，房子面积约为60平米，东西朝向，2021年6月市场最热时卖过930万元，同户型到了9月份只能卖到730万元，而目前该户型成交价又回涨到了850万元，经纪人预测今年过完农历新年回来，价格预计能达到870万元左右。
但这个时间段的学区房旺季并不常见。
由于每年的5月份是北京小学入学信息采集的时间，为了赶在这个节点前完成落户，往年北京学区房的传统旺季都是年初到3月，等到7、8月份买家减少之后，成交和价格都会有回落。
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