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全面解析 房价北京贵还是纽约贵?
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] 全面解析 房价北京贵还是纽约贵?
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2017-03-22
| 来源: 假装在纽约 |
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正如我昨天的推送里写的,
北京
的房子在经过2016年的跳涨之后,在2017年的头三个月又再次大涨20%。相比2016年年初,大多数小区的均价差不多翻了一倍,如今三环四环沿线每平10万以上的房子比比皆是,已经正式进入了10万+时代——而这还只是非
学区
房的情况。
在大多数人的印象里,
北京
上海
的
房价
已经远超
纽约
东京。事实是不是如此呢?
北京
的
房价
到底是不是比
纽约
高?
这个问题其实很难有一个明确的 yes or no 式的答案,因为
房价
是一个太复杂的东西,受到很多很多因素的影响。
你很难在两个天差地别的城市里,找到两处地段、环境、户型、朝向、年限等各方
面条
件都类似的房子,做一个理想状态下的比较。
更不用说两个国家的房
地产
市场模式以及税收和贷款政策也很不一样,比如
中国
买房
一般算建筑面积,而
美国
买房
一般算实用面积。
再比如,
中国
的房子一般有普通住宅、
公寓
、别墅和商住两用房之分;而在
美国
则分成 house, townhouse,multi-family home 以及在大城市常见的
高层
公寓
楼等类型。
纽约
的
公寓
楼还有一个很变态的情况,根据产权分成 condo 和 coop 两种。前者类似
中国
的商品房,而后者则很难在国内找到对应。一栋 coop
公寓
楼,大致可以看成是一家“公司”或者“合作社”,购房者理论上不拥有每套房子的单独产权,而是拥有这家公司的股份,同时拥有其中某一套房子的使用权。
买了 coop 的房子以后,无论是
出租
还是转手出售都必须经过整栋楼所有业主的同意,由业主委员会对
租客
和买家进行非常严苛的审核。正因为租售都不太容易,所以 coop 的房子一般来说会比同等状况的 condo 便宜30%左右。在
美国
其他地方 coop 很少,但
纽约
因为房子比较贵,所以 价格便宜的 coop 也有很多人愿意去买。
还有很重要的一点是,我们比较
房价
,也只有比比绝对值才有点说头,比较相对于收入水平的相对值根本毫无意义——以
北京
只有
纽约
十分之一的人均收入,不用比都知道,
北京
的住房痛苦指数早就远远超过了
纽约
以及全世界绝大多数城市。
在明确了“
房价
不能做简单对比”这样一个大前提下,我们来比较一下
北京
和
纽约
的
房价
。
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1、首先来看看顶级
豪宅
的价格。
曼哈顿岛上的顶级
豪宅
非常多,尤其是去年
豪宅
价格更是接连创下新纪录。
最近几年备受瞩目的明星项目是中央公园边上的“公园大道432号” (432 Park Avenue),2016年才建成,是
美国
第三高楼,同时也号称是全世界最高的住宅楼。站在这个高度看过去,不但可以把中央公园那一片蔓延几十条街的绿色尽收眼底,更可以看到巨幕版的曼哈顿无敌夜景。
就在前两天,媒体纷纷报道这栋楼里刚刚成交了两套房子。一套在80层,4卧5卫,504平方米,成交价是4425万美元,相当于3.04亿
人民币
,单价每平方米59万
人民币
。
另一套则占据83层的整层,成交价6560万美元,相当于4.52亿
人民币
,媒体挖出幕后买家可能是澳门赌王何鸿燊的儿子何猷龙。
但是,这两套房子在
纽约
的
豪宅
排行榜上根本排不上号。
公园大道432号里最贵的一套房子是一个沙特富豪在去年买的,占据最顶层96层的整层,挂牌价9500万美元,后来打了点折,实际成交价8770万美元,相当于6.04亿
人民币
。但这套房子仍然不是
纽约
最贵的房子。
目前
纽约
最贵的
豪宅
纪录诞生在和公园大道432号相邻几个街区的 One57,这里的顶层在2015年成交,价格是1.005亿美元,这也是
纽约
的
豪宅
首次突破1亿美元。这套房的面积是1014平方米,每平方米单价68万元
人民币
。
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